Classificação contabilística de imóvel
PT28437 – janeiro de 2025

Determinada empresa, que utiliza a norma contabilística para microentidades, adquiriu um imóvel em dezembro de 2024. Irá realizar obras de recuperação e, mais tarde, irá arrendar ou vender o imóvel.
O objeto social da empresa é terraplanagens e aluguer de máquinas.
À data de aquisição, o imóvel tem de ser registado como ativo fixo tangível por conta do normativo contabilístico. Se em 2025 optar por usar a norma para pequenas entidades, pode reclassificar o imóvel como propriedade de investimento?
Caso a empresa opte por arrendar o imóvel, terá de alterar o seu objeto social ou considera os rendimentos numa conta 787?

Parecer técnico

A questão colocada refere-se à classificação contabilística de um imóvel. A entidade adota a norma contabilística para microentidades (NC-ME).
Começamos por referir que o tratamento contabilístico referente aos imóveis detidos pelas entidades pode variar tendo em conta o destino ou função na atividade. Estes diferentes tratamentos contabilísticos estão estreitamente ligados com o tipo de rendimento a reconhecer pela exploração desses imóveis.
No caso em concreto, atendendo que a entidade adota a norma contabilística para microentidade (NC-ME), devemos ter em consideração os pontos 7 - Ativos fixos tangíveis e 11 - Inventários, que estabelecem o tratamento contabilísticos dos imóveis, dentro da atividade das entidades.
Há ainda que atender às notas de enquadramento do Código de Contas do SNC, que estabelecem as contas a utilizar conforme o tipo de ativo reconhecido pelas normas contabilísticas, não existindo, no entanto, uma relação direta entre estas contas e as rubricas dos modelos das demonstrações financeiras.
Tratando-se da aquisição de um imóvel e obras de remodelação do edifício para venda no decurso da atividade corrente, nos termos do capítulo 11 da NC-ME, devem ser classificados como um inventário.
Situação diferente será no caso em que um imóvel adquirido tem como objetivo obter um rendimento por intermédio do arrendamento, sendo esta uma das atividades exercidas pela empresa. Nestas situações, estamos perante aquilo que as normas definem como «propriedade de investimento». Em termos contabilísticos, as propriedades de investimento, na NC-ME, têm o mesmo tratamento dos ativos fixos tangíveis, incluindo a sua mensuração:
«7.2 - As designadas propriedades de investimento (terrenos e edifícios), bem como os ativos biológicos de produção, são reconhecidos como ativos fixos tangíveis (...).»
Caso a entidade venha a adotar a norma contabilística e de relato financeiro para as pequenas entidades (NCRF-PE), importa atender que, nos termos do 7.5 da NCRF-PE, as designadas propriedades de investimento (terrenos e edifícios) são reconhecidas como ativos fixos tangíveis, assim, embora seja destinada a propriedade de investimento, conforme estabelece esta norma, deve ser classificada como ativo fixo tangível.
Considerando que o edifício tem como objetivo o arrendamento, como já referido, o imóvel deve ser classificado como itens do ativo fixo tangível, seguindo para o efeito o previsto no capítulo 7 da NC-ME.
No que se refere ao reconhecimento das rendas, o registo no âmbito de prestações de serviços ou rendas e outros rendimentos, depende, se este tipo de operação resulta da atividade corrente/ordinária da entidade ou de uma atividade acessória.
Quando a entidade proprietária do imóvel o arrenda no âmbito de uma atividade ordinária, sendo essa atividade o arrendamento, essas rendas obtidas deverão ser classificadas na conta 72 - Prestação de serviços, pois esta conta está relacionada com o conceito de rédito.
Nos termos do parágrafo 72 da estrutura conceptual os «réditos provêm do decurso das atividades correntes (ou ordinárias) de uma entidade.» No mesmo parágrafo as rendas constam como um exemplo de rédito.
Se as rendas forem obtidas no âmbito de uma atividade acessória à atividade principal (mera atividade de investimento), o plano de contas aprovado pela portaria n.º 218/2015 de 23 de julho, que identifica as contas e respetivas notas de enquadramento de aplicação específica para todas as entidades sujeitas ao SNC, incluindo as entidades do setor não lucrativo e as microentidades, prevê a utilização da conta 7873 - Rendas e outros rendimentos em propriedades de investimento.
Assim, a contabilização da renda na classe 72 ou 78, deve estar associada ao facto de se estar perante uma atividade ordinária da entidade ou secundária.
Referimos ainda que, se a entidade praticar certas atividades que não constam do objeto social, somos de opinião que deverá alterar o mesmo de modo a incluir tais atividades.