Inventário
PT28646 - julho de 2025

Determinado sujeito passivo, que tem como CAE principal o 68100, comprou dois imóveis para revenda e outros dois imóveis (apartamentos) para arrendar.
Uma vez que atividade da empresa é o imobiliário, o lançamento contabilístico para os dois tipos de imóveis é na conta 32?
Os custos na aquisição dos imóveis de IMT e IS são incluídos no valor de compra do imóvel ou são considerados custos do exercício?
Lançando na conta 32 não pode ser amortizado anualmente o investimento nos apartamentos. Lança-se como ativo fixo tangível?

Parecer técnico

O pedido de parecer está relacionado com o tratamento contabilístico da aquisição de imóveis para vender e para arrendar.
No pedido de parecer não indicado o normativo contabilístico adotado pela entidade, pelo que, na resposta vamos assumir que a entidade adota a norma contabilística para microentidades (NC-ME).
Começamos por referir que, o tratamento contabilístico referente aos imóveis detidos pelas entidades pode variar tendo em conta o destino ou função na atividade. Estes diferentes tratamentos contabilísticos estão estreitamente ligados com o tipo de rendimento a reconhecer pela exploração desses imóveis.
No caso em concreto, assumindo que a entidade adota a norma contabilística para microentidades (NC-ME), devemos ter em consideração os capítulos 7 - Ativos fixos tangíveis e 11 - Inventários, que estabelecem o tratamento contabilísticos dos imóveis, dentro da atividade das entidades.
Há ainda que atender às notas de enquadramento do Código de Contas do SNC, que estabelecem as contas a utilizar conforme o tipo de ativo reconhecido pelas normas contabilísticas, não existindo, no entanto, uma relação direta entre estas contas e as rubricas dos modelos das demonstrações financeiras.
Tratando-se da aquisição de um imóvel, os dispêndios com IMT e IS, bem como eventuais obras de remodelação do edifício para venda no decurso da atividade corrente, nos termos do capítulo 11 da NC-ME, devem ser classificados como um inventário.
Situação diferente será no caso em que um imóvel adquirido tem como objetivo obter um rendimento por intermédio do arrendamento, sendo esta uma das atividades exercidas pela empresa. Nestas situações, estamos perante aquilo que as normas definem como «propriedade de investimento.» Em termos contabilísticos, as propriedades de investimento, na NC-ME, têm o mesmo tratamento dos ativos fixos tangíveis, incluindo a sua mensuração:
«7.2 - As designadas propriedades de investimento (terrenos e edifícios), bem como os ativos biológicos de produção, são reconhecidos como ativos fixos tangíveis (...).»
Relativamente à mensuração dos ativos fixos tangíveis, nos termos dos parágrafos 7.6 a 7.8, inicialmente deve ser mensurado pelo seu custo, onde devem ser incluídos o custo de a aquisição a os restantes custos necessário para colocar o ativo à disposição, nomeadamente os dispêndios com o IMT e IS). Em termos de mensuração subsequentes, estes ativos estão sujeitos ao reconhecimento de depreciações nos termos dos parágrafos 7.9 a 7.13.
Face ao exposto, respondendo em concreto à questão colocada:
- O lançamento contabilístico dos imóveis adquiridos para revenda deve ser feito na conta 311 - Compras de mercadorias e, posteriormente transferido para a conta 32 - Mercadorias (inventários), pois destinam-se a ser vendidos no decurso da atividade ordinária da empresa. Os imóveis adquiridos para arrendamento devem ser registados como propriedades de investimento, na conta 43 - Ativos fixos tangíveis, independentemente de a empresa ser imobiliária, pois o seu objetivo é a obtenção de rendas e não a venda no ciclo operacional.
- Os custos de aquisição dos imóveis, como IMT e imposto do selo, bem como outros custos diretamente relacionados com a aquisição, devem ser incluídos no valor de compra do imóvel, integrando o custo do inventário ou do ativo fixo tangível, conforme o caso. Só não são incluídos se forem recuperáveis ou se estiverem relacionados com a venda (neste caso, são custos do exercício).
- Os imóveis registados na conta 32 - Mercadorias (inventários) não são objeto de amortização anual, pois não são ativos fixos tangíveis, mas sim existências. Só os imóveis registados como ativos fixos tangíveis (conta 43) ou propriedades de investimento (conta 42) podem ser objeto de depreciação/amortização, a partir do momento em que estejam disponíveis para uso, nos termos dos parágrafos 7.9 a 7.13 da NC-ME.