PT19450 – IRS: Modelo 3 – Mais valias
01-07-2017

O contribuinte encontra-se enquadrado na contabilidade organizada por opção e em termos de IVA está isento ao abrigo do artigo 9.º do respetivo código, exercendo a atividade de compra e venda de bens imobiliários, com o CAE 68100.
No ano de 2016 procedeu à venda de uma moradia, tendo procedido ao seu lançamento contabilístico na contabilidade e enviado a declaração de rendimentos em termos de IRS com o respetivo anexo C onde consta no seu volume de negócios esta transação.
Como se trata de um contribuinte abrangido pelo sistema de contabilidade organizada e tendo apresentado o anexo C onde consta esta transação, fica a mesma obrigada apresentar o anexo G?

Parecer técnico

Na situação apresentada estamos perante um empresário em nome individual que está enquadrado na atividade de compra e venda de imoveis. No entanto, na operação em análise, não nos distingue se o imóvel vendido em 2016, foi adquirido no âmbito da atividade exercida na categoria B, ou se foi adquirido na esfera pessoal do sujeito passivo tenho sido posteriormente afeto à atividade empresarial.

Se o imóvel foi adquirido diretamente na esfera da atividade, tal rendimento apenas deverá ser tributado na esfera da categoria B, sendo nesse caso incluído apenas no Anexo C.

Por sua vez, se o imóvel em causa foi adquirido na esfera pessoal do sujeito passivo e posteriormente afeto à atividade empresarial, temos de atender ao seguinte:

O artigo 10 no CIRS, no n.º 1 alínea a), inclui na categoria G os ganhos obtidos da afetação de bens do património particular a atividade empresarial e profissional exercida em nome individual pelo seu proprietário, havendo ainda a ter em conta o momento em que se considera obtido o ganho, e que consta da alínea b) n.º 3 do mesmo artigo 10.º, sendo o rendimento constituído pela diferença entre o valor de realização (valor de afetação à categoria B) e o valor de aquisição (nos termos da alínea a) n.º 4 artigo 10.º do CIRS e artigo 43.º e seguintes).

A afetação de um imóvel da esfera pessoal à esfera empresarial gera, assim, uma mais ou menos valia na categoria G, que fica "suspensa" enquanto o imóvel se mantenha na atividade, mas que deverá ser incluída na modelo 3 do ano em que o imóvel sair da esfera empresarial (seja por venda a terceiros, seja por regresso à esfera pessoal).

Pela desafetação dos bens da esfera empresarial, e regresso à esfera pessoal, apura-se o rendimento que seja devido na categoria G (pela afetação inicial à atividade) e também o rendimento devido na categoria B (pela reafectação à esfera pessoal).

Com um exemplo, o mais simples possível e desconsiderando algumas variáveis (coeficiente de desvalorização e despesas), tentaremos traduzir em valores o acima exposto, para uma melhor perceção:

1. Aquisição do imóvel para a esfera pessoal - € 30.000,00 (custo de aquisição)

2. Afetação do imóvel à esfera empresarial dois anos depois - € 31.500,00 (valor de mercado a essa data)

3. Venda a clientes ou reafectação à esfera pessoal dois anos depois - € 32.000,00 (valor de mercado a esta data).

Considerando os dados acima, haveria a considerar, no ano da venda a clientes ou reafectação à esfera pessoal:

- um rendimento fiscal de € 1.500,00 (=31500-30000), a incluir no anexo G da modelo 3, categoria G;

- um rendimento fiscal de € 500,00 (=32000-31500), a incluir no anexo C da modelo 3, categoria B.

De referir que, no caso de reafectação à esfera pessoal, o imóvel ficaria na esfera pessoal valorizado por € 32.000,00, sendo este o valor a considerar como custo de aquisição na determinação do rendimento proveniente de uma futura venda (ou de uma nova afetação a uma atividade empresarial).

Deste modo, apenas aquando do retorno do imóvel ao património particular do sujeito passivo (ou aquando de venda a clientes no âmbito da atividade), haverá que proceder à tributação da mais-valia, da parte que ficou suspensa (no âmbito da categoria G) aquando da transição do património particular para o empresarial, e da que corresponde ao período em que o imóvel esteve afeto à atividade empresarial. Ou seja, a tributação desta mais-valia ocorrerá nas duas categorias de rendimento: B e G.