A questão é relativa ao enquadramento fiscal, mais precisamente em sede de IVA, de uma caução. Em regra, nos casos de arrendamento a caução entregue consubstancia-se no valor das rendas (entenda-se da prestação de serviços de locação do imóvel) do último ano de contrato, a mesma não será devolvida, mas sim, no caso de cumprimento do contrato, descontada nas rendas do último ano.

Segundo Informação n.º 1152, do SIVA, Despacho de 24.01.91 "... no caso de quantias a título de caução pelo próprio caucionado, como garantia do cumprimento de obrigações, tendo o mero fim da preservação dos interesses daquele a favor do qual é constituída a caução e dando-lhe um meio seguro e fácil de se ressarcir de eventuais danos, desde que a quantia entregue como caução seja restituída, nomeadamente pelo facto do cumprimento pontual das obrigações assumidas, a simples constituição dessa caução porquanto mera entrega de valores para garantia de obrigações não é suscetível de ser classificada como contrapartida de uma qualquer operação tributável, situando-se, portanto, fora do campo de aplicação do IVA...".

Ainda segundo a referida Informação dos Serviços do IVA "... quando as quantias entregues a esse título sejam utilizadas/ descontadas em pagamentos contratuais serão tratadas de acordo com a operação remunerada...".

Face ao disposto, e porque depreendemos que a caução pretende garantir o prazo do contrato em causa, caso o mesmo seja cumprido a caução será utilizada/ descontada no pagamento das rendas, somos da opinião que o enquadramento da caução em sede de IVA será o mesmo da operação principal, e que no caso pressupomos tratar-se de um contrato de cedência ou cessão de exploração, operação sujeita a IVA e não isenta.

Lembramos que a Administração Fiscal tem entendido que um contrato de locação do imóvel se enquadra na isenção do n.º 29 do artigo 9.º do CIVA quando a caraterística predominante da operação económica consiste na colocação passiva do imóvel à disposição do locatário (vide conceito de locação definido nos artigos 1022.º e 1023.º do Código Civil).

Para o efeito do disposto anterior será utilizado um critério preciso que permite distinguir as situações de locação da imóvel pura e simples: "mero arrendamento" das outras situações em que esse arrendamento, nas condições em que é realizado proporciona ao locatário um determinado valor acrescentado.

Ou seja, estará unicamente abrangida por este preceito a cedência do gozo de um imóvel de "paredes nuas". Sendo que este conceito de "paredes nuas", não se limita ao facto de a locação ser acompanhada, ou não, de determinados bens de equipamento, mobiliário ou utensílios, estará no entanto relacionado com a aptidão ou não do imóvel para o exercício de uma atividade empresarial.

Deste modo, serão de excluir da isenção todas as situações que, apesar de partilharem alguns dos elementos preponderantes dos contratos de locação, se caracterizam essencialmente por integrarem outras prestações de serviços conexas ao usufruto do imóvel (ou parte dele), e que implicam uma exploração ativa desses bens, sendo este definido não como arrendamento, mas como cedência de um estabelecimento (ou cessão de exploração) comercial ou industrial

Com efeito, em sede de IVA será diverso o tratamento a conceder se estivermos perante a cedência temporária de estabelecimento comercial, como uma unidade económica, facto que caracteriza o contrato de locação de estabelecimento comercial, ou apenas a cedência do uso de um espaço (arrendamento).

A cedência ou cessão de exploração configura, em sede de IVA, uma prestação de serviços de acordo com a definição da mesma no n.º 1 do artigo 4.º do Código do IVA (CIVA) e está sujeita a IVA nos termos gerais da legislação.

Nestes termos, a caução inerente a cedência de exploração deverá ser sujeita a tributação nos termos gerais, ou seja, deverá ser objeto de liquidação de imposto à taxa normal, exceto se se tratar de uma mera entrega de valores para garantia da obrigação e estando prevista a sua devolução caso não se verifiquem as condições para a sua utilização.

Por último, caso estejamos perante um "mero arrendamento", operação sujeita mas isenta ao abrigo do n.º 29 do artigo 9.º do CIVA, a caução utilizada a esse título (descontada nas rendas) beneficia da mesma norma de isenção. E, do mesmo modo aqui a constituição de uma caução para garantia não é uma operação sujeita a IVA.

Face ao exposto podemos concluir, que se estamos perante uma caução que se traduz na "mera entrega de valores para garantia de obrigações", quer estejamos perante uma operação de cedência de exploração, quer como "mero arrendamento, significa que essa caução é uma operação não sujeita a IVA (não se trata de uma isenção) porque não cumpre os critérios de incidência objetiva do imposto (vide artigo 1.º do CIVA).