IRS - Mais-valias na venda de imóvel
PT27914 – janeiro de 2024

Como deve ser calculada a mais-valia de um imóvel vendido com o recheio? O valor do recheio pode ser considerado como despesa e encargo?

Parecer técnico

A questão colocada refere-se com o cálculo das mais-valias em sede de IRS, com a alienação de um imóvel mobilado.
Depreendemos que tal imóvel esteja afeto ao património particular do sujeito passivo e, como tal, a mais-valia será tributada no âmbito das regras da categoria G, devendo ser declarada no anexo G. No que se refere à venda do mobiliário, admitimos que este não seja considerado um ato de comércio, isto é, o sujeito passivo adquiriu tais equipamentos para o seu uso e não com intenção de venda, pelo que tal operação não originará qualquer tributação.
Os incrementos patrimoniais constituem uma das categorias de rendimentos definidas no artigo 1.º do Código do IRS, onde se incluem os ganhos gerados pela venda de imóveis (ou direitos sobre bens imóveis) pertencentes ao património particular do sujeito passivo do imposto.
De acordo com a definição do artigo 9.º do Código do IRS, constituem incrementos patrimoniais, ou seja, rendimentos da categoria G, desde que não considerados rendimentos de outras categorias, as mais-valias, tal como definidas no artigo 10.º do mesmo Código.
As mais-valias de imóveis resultam dos ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, provenham da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis, assim como da afetação desses bens do património particular a atividade geradora de rendimentos empresariais e profissionais exercida em nome individual pelo seu proprietário - alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do Código do IRS.
O ganho obtido na alienação resulta da seguinte fórmula:
MV = VR - (VA x coef. + EV + DA), sendo
VR - valor de realização
VA - valor de aquisição
Coef. - Coeficiente de desvalorização monetária
EV - encargos com valorização
DA - despesas com a alienação e com a aquisição
Para efeitos de tributação, a mais-valia apurada pelos serviços da administração tributária será reduzida em 50 por cento, conforme estabelece o n.º 2 do artigo 43.º do Código do IRS.
A norma de referência para efeitos de determinação do valor de aquisição a título oneroso de imóveis é o artigo 46.º do Código do IRS. Como regra, o valor de aquisição de imóveis adquiridos a título oneroso é o que tiver servido de base à liquidação de IMT ou, não tendo havido lugar à liquidação deste imposto ou outro equivalente, aquele que lhe serviria de base (artigo 46.º do Código do IRS).
No que respeita ao valor de realização deve atender-se ao disposto no artigo 44.º no Código do IRS, designadamente ao disposto na alínea a) do n.º 1 e no n.º 2 que estabelecem, no caso de troca, se considera o valor dos bens recebidos em troca acrescido de quaisquer outras contrapartidas e a prevalência do valor patrimonial tributário quando este é superior ao praticado.
Relativamente às despesas e encargos a considerar devemos atender à recente redação do artigo 51.º do Código do IRS:
«(...) Para a determinação das mais-valias sujeitas a imposto, ao valor de aquisição acrescem:
Os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação, bem como a indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens, nas situações previstas na alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º (...).»
As despesas inerentes à aquisição e alienação serão as que forem indissociáveis dessas operações, tal como consta de informação vinculativa emitida pela Autoridade Tributária (Despacho de 2008-08-12 - Processo: 12/2008), abrangendo-se aqui as despesas de escritura, registos e comissão da imobiliária, quando, neste último caso devidamente comprovada de acordo com o que consta daquela informação:
«(...) preenchidos todos os requisitos necessários para demonstrar de forma inequívoca a conexão do montante pago ao mediador imobiliário com a transação concreta que originou a mais-valia tributável e estando devidamente documentada a intervenção do respetivo mediador nos termos legais aplicáveis, poderá considerar-se a comissão de intermediação como "despesa necessária" para efeitos da alínea a) do artigo 51.º do CIRS.»
Face ao exposto, a aquisição do mobiliário para o imóvel, no nosso entendimento não configuram despesas para efeito do cálculo da mais-valia, nos termos expostos anteriormente.
Assim, caso a que a escritura evidencie as diferentes quantias atribuídas ao imóvel e mobiliário, admitimos que para a determinação da mais-valia com a venda do imóvel seja unicamente considerado como valor de realização o valor de venda do imóvel.
No que se refere à venda do mobiliário, sendo esta uma operação pontual e realizada na esfera particular do sujeito passivo, à partida não é considerado um ato de comércio, logo, eventual rendimento que possa existir não se qualificando no âmbito da sujeição a IRS não será tributado. Alertamos, contudo, que, caso o mobiliário tenha sido previamente adquirido com intenção de venda, então tal operação já se qualificaria no âmbito das regras de incidência da categoria B.
Caso não evidencie na escritura qualquer valor referente ao mobiliário o valor de realização deve ser considerado o valor total da venda (com o mobiliário incluído).