Determinado sujeito passivo afetou um terreno para construção do seu património particular à sua atividade empresarial no ano de 2006. Nesta esfera construiu uma moradia para venda, tendo esta construção terminado em 2014, momento em que ocorre a transformação de terreno para construção em imóvel no registo predial. Em 2019 e perante as dificuldades de venda, pretende afetar essa moradia à sua esfera privada. Questiona-nos acerca do enquadramento fiscal desta operação em 2019, sendo que se trata de um empresário em nome individual, sujeito passivo de IRS, com contabilidade organizada.

No que se refere à tributação da mais-valia obtida, temos que os incrementos patrimoniais constituem uma das categorias de rendimentos definidas no artigo 1º do Código do IRS, onde se incluem os ganhos gerados pela venda de imóveis pertencentes ao património particular do sujeito passivo do imposto.

De acordo com a definição do artigo 9º do Código do IRS, constituem incrementos patrimoniais, ou seja, rendimentos da categoria G, desde que não considerados rendimentos de outras categorias, as mais-valias, tal como definidas no artigo 10º do mesmo Código.

As mais-valias de imóveis resultam dos ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, provenham da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis, assim como da afetação desses bens do património particular a atividade geradora de rendimentos empresariais e profissionais exercida em nome individual pelo seu proprietário - alínea a) do n.º 1 do artigo 10º do Código do IRS.

O ganho obtido na alienação resulta da seguinte fórmula:

MV = VR - (VA x coef. + EV + DA), sendo

VR - valor de realização

VA - valor de aquisição

Coef. - Coeficiente de desvalorização monetária

EV - encargos com valorização

DA - despesas com a alienação e com a aquisição

 

A operação de transferência de imóvel do património particular para o património empresarial, traduz-se na obtenção de uma mais-valia, conforme alínea a) do n.º 1 do artigo 10º do Código do IRS. Contudo, a tributação desta mais-valia fica suspensa, nos termos do disposto na alínea b) do n.º 3 do artigo 10º do Código do IRS:

"… 3 -    Os ganhos consideram-se obtidos no momento da prática dos atos previstos no n.º 1, sem prejuízo do disposto nas alíneas seguintes:

(…)

b) Nos casos de afetação de quaisquer bens do património particular a atividade empresarial e profissional exercida pelo seu proprietário, o ganho só se considera obtido no momento da ulterior alienação onerosa dos bens em causa ou da ocorrência de outro facto que determine o apuramento de resultados em condições análogas, exceto no caso de restituição ao património particular de imóvel habitacional que seja afeto à obtenção de rendimentos da categoria F, mantendo-se o diferimento da tributação do ganho enquanto o imóvel mantiver aquela afetação…”

Assim, só quando este imóvel, por exemplo, regresse ao património particular, ou quando seja vendido a terceiros, é que haverá lugar a tributação desta mais-valia. Contudo, a suspensão mantém-se caso se trate de imóvel habitacional que, sendo transferido para a esfera privada, gere rendimentos da categoria F.

A norma de referência para efeitos de determinação do valor de aquisição a título oneroso de imóveis é o artigo 46º do Código do IRS. Como regra, o valor de aquisição de imóveis adquiridos a título oneroso é o que tiver servido de base à liquidação de IMT ou, não tendo havido lugar à liquidação deste imposto ou outro equivalente, aquele que lhe serviria de base (artigo 46º do Código do IRS).  

Relativamente às despesas e encargos a considerar devemos atender à recente redação do artigo 51º do Código do IRS:

"… Para a determinação das mais-valias sujeitas a imposto, ao valor de aquisição acrescem:

a) Os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação, bem como a indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens, nas situações previstas na alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º…”

Relativamente à determinação do valor de realização, uma vez que o imóvel foi transferido do património particular para o património empresarial, importa considerar o disposto no n.º 2 do artigo 29º do Código do IRS: "… no caso de afetação de quaisquer bens do património particular do sujeito passivo à sua atividade empresarial e profissional, o valor de aquisição pelo qual esses bens são considerados corresponde ao valor de mercado à data da afetação…”.

Ou seja, o valor de mercado à data da afetação, em 2006, será considerado como valor de realização para efeitos de determinação da mais-valia da categoria G, e será considerado como valor de aquisição para efeitos de cálculo da mais-valia da categoria B.

Por sua vez, o resultado tributável relacionado com o imóvel no âmbito da atividade empresarial é também suscetível de tributação nos termos gerais previstos no artigo 3º do Código do IRS.

O valor de realização a considerar para cálculo deste resultado tributável será o valor de mercado à data da afetação, conforme n.º 3 do artigo 29º do Código do IRS: "…No caso de transferência para o património particular do sujeito passivo de bens afetos à sua atividade empresarial e profissional, o valor dos bens corresponde ao valor de mercado dos mesmos à data da transferência…”.

Consideramos que no caso exposto haverá lugar ao cálculo da mais-valia na categoria G, considerando a sua aquisição (desconhecemos o ano e o valor da mesma) e a sua "venda” (em resultado da afetação à esfera empresarial) em 2006. Para esta mais-valia deve considerar-se como "valor de realização” o valor de mercado à data da afetação, admitindo ser € 24.660,00 será esse o valora a considerar no cálculo. Para este efeito deve proceder à entrega do anexo G, no ano de 2019 – momento em que ocorre o "regresso” ao património particular e cessa o período de suspensão na tributação dessa mais-valia.

Estamos no pressuposto de que não é aplicável a parte final da alínea b) do n.º 3 do artigo 10º do Código do IRS, isto é, que não se trata de imóvel habitacional que irá ser afeto à obtenção de rendimentos da categoria F. Sendo o caso, sugerimos que seja solicitado um pedido de informação vinculativa nos termos previstos no artigo 68º da Lei Geral Tributária, uma vez que ocorreu a transformação do imóvel de terreno para construção em imóvel habitacional.

Nesta mesma data, haverá também lugar a entra do anexo C, neste apurando a mais-valia da categoria B (em termos fiscais), considerando o disposto nos números 2 e 3 do artigo 29º do Código do IRS para efeitos de determinação dos valores de aquisição e de realização. Admitimos que para este efeito sejam utilizadas as linhas em branco do quadro 4 do anexo C, uma vez que se trata de um resultado de inventários. Deve averiguar-se qual o valor de mercado nesta data, que admitimos possa ser o seu valor patrimonial tributário em 2019.

Em termos contabilísticos haverá lugar ao cálculo normal do resultado, tratando-se de inventários, o resultado contabilístico pode ser zero, uma vez que a transferência seja efetuada pelo valor total da construção.