Determinada empresa tem como objeto social a compra e a venda de imóveis. No seu inventário tem registado um terreno desde 2006 pelo preço de custo (acrescido do IMT e escritura). Tenciona agora vender este terreno. O valor patrimonial tributário (VPT) é muito superior ao preço contabilístico. Para o cálculo do IRC, poder-se-á fazer o seguinte:
Lucro contabilístico: preço de venda - preço de compra (contabilístico);
Lucro fiscal: Idem ao lucro contabilístico corrigido no campo 772 quadro 7 da declaração modelo 22 a deduzir a diferença positiva entre o VPT e o valor contabilístico. Esta análise está correta?

A questão colocada refere-se ao tratamento contabilístico e fiscal da alienação de um imóvel, classificado como inventário, por uma entidade que tem como objeto social a compra e a venda de imóveis adquiridos com esse fim.
No âmbito do SNC, há que atender às normas contabilísticas e de relato financeiro (NCRF) n.º 18 - Inventários, que estabelecem o tratamento contabilísticos dos imóveis, dentro da atividade da entidade.
Os imóveis adquiridos ou construídos que sejam destinados a serem vendidos no decurso da atividade normal da empresa, ou seja, durante o ciclo operacional, sendo essa atividade a aquisição e/ou construção de imóveis para venda, devem ser classificados como inventários nos termos da NCRF 18 - Inventários.
Nos termos do parágrafo 9 da NCRF 18, os inventários, incluindo imóveis para revenda, devem ser mensurados pelo custo ou valor realizável líquido, dos dois o mais baixo.
Assim, a determinação do VPT pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) para o imóvel não tem qualquer relevância para efeitos contabilísticos, nem é possível efetuar qualquer valorização do imóvel acima do custo, quando este esteja classificado como inventários.
Todavia, esse VPT determinado acima do preço de aquisição previsto no contrato de compra e venda continua a ser relevante fiscalmente, para a determinação do resultado tributável no momento da venda do imóvel, devendo a respetiva notificação ser incluída no dossiê fiscal da empresa.
No momento da venda do imóvel, na determinação do respetivo resultado tributável, como regra, há que ter em consideração o VPT definitivo determinado nesse momento da aquisição do imóvel, quando este for superior ao valor de aquisição (previsto no contrato de compra e venda) nos termos da alínea b) do n.º 3 do artigo 64.º do Código do IRC.
A entidade deve ainda ter em consideração o VPT definitivo determinado no momento da venda, quando este seja superior ao valor do contrato de venda, conforme previsto na alínea a) do n.º 3 (e n.º 4) do artigo 64.º do CIRC.
Assim, se o valor do contrato de venda do imóvel for inferior ao valor patrimonial tributário definitivo determinado por essa venda, a entidade vendedora deve acrescer no campo 745 do quadro 07 da declaração modelo 22, a diferença positiva entre esse VPT atribuído pelas finanças e o valor do contrato de venda.
Como regra, se o valor de aquisição do imóvel, contabilizado nos termos da NCRF 18 - Inventários, for inferior ao valor patrimonial tributário definitivo determinado no momento da aquisição desse imóvel agora vendido, a entidade, enquanto adquirente, deve deduzir no campo 772 do quadro 07 da declaração modelo 22, a diferença positiva entre esse VPT definitivo e o custo de aquisição do imóvel.
Esta correção do valor de aquisição para o VPT definitivo determinado na data de aquisição apenas se aplica caso o imóvel tenha sido adquirido a partir de 1 de janeiro de 2004, que é o caso aqui apresentado.
Se o imóvel foi adquirido antes de 1 de janeiro de 2004, não existindo a determinação do valor patrimonial tributário para efeitos de IMI, o valor de aquisição para efeitos fiscais na determinação do resultado tributável em IRC por uma venda futura deve ser o valor da escritura de aquisição do imóvel (que serviu de base para cálculo de SISA), acrescido dos respetivos encargos, incluindo impostos não reembolsáveis (SISA, imposto do selo).
No caso do VPT definitivo determinado no momento da venda, ou no momento da aquisição, do imóvel for inferior ao valor de venda ou ao custo de aquisição, a entidade não deverá efetuar qualquer correção ao lucro tributável na declaração modelo 22.
Assim, no momento da venda, os resultados obtidos podem ser:
Resultado contabilístico = Valor de venda - custo do imóvel.
Resultado tributável (artigo 64.º do CIRC) = Valor de venda (ou VPT da data de venda se superior) - valor de aquisição (ou VPT se superior, se adquirido a partir de 2004).
Se o valor do contrato de venda (valor da escritura) for inferior ao valor patrimonial tributário definitivo determinado na data dessa venda, a entidade vendedora deve acrescer no campo 745 do quadro 07 da declaração modelo 22, a diferença positiva entre valor do contrato de venda e o referido VPT atribuído pela AT.