Depreciação e amortização de bens imóveis
PT27969 - fevereiro 2024

Para efeitos de cálculo de depreciações, é obrigatório fazer a exclusão do valor do terreno na compra de imóvel (adquirido via leasing), mesmo que o valor não seja mencionado no documento de escritura?

Parecer técnico

O pedido de parecer prende-se com o enquadramento contabilístico e fiscal das depreciações de bens imóveis.
Na ótica fiscal, o Decreto Regulamentar n.º 25/2009 regulamenta as depreciações para efeitos fiscais.
O seu artigo 10.º, n.º 1 estabelece que, no caso de imóveis, do valor a considerar nos termos do artigo 2.º, para efeitos do cálculo das respetivas quotas de depreciação, é excluído o valor do terreno ou, tratando-se de terrenos de exploração, a parte do respetivo valor não sujeita a deperecimento.
O n.º 2 vem ainda acrescentar que, de modo a permitir o tratamento referido no número anterior, devem ser evidenciados separadamente, no processo de documentação fiscal previsto no artigo 130.º do Código do IRC:
- O valor do terreno e o valor da construção, sendo o valor do primeiro apenas o subjacente à construção e o que lhe serve de logradouro;
- A parte do valor do terreno de exploração não sujeita a deperecimento e a parte desse valor a ele sujeita.
Quando existe aquisição de bens imóveis sem indicação expressa do valor do terreno, o valor a atribuir a este, para efeitos fiscais, é fixado em 25 por cento do valor global, a menos que o sujeito passivo estime outro valor com base em cálculos devidamente fundamentados e aceites pela Autoridade Tributária e Aduaneira.
O valor a atribuir ao terreno, para efeitos fiscais, nunca pode, porém, ser inferior ao determinado nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro.
O valor depreciável de um imóvel corresponde ao seu valor de construção ou, tratando-se de terrenos para exploração, à parte do respetivo valor sujeita a deperecimento.
Resulta do parágrafo 17 da NCRF 7, que:
«(...) 17 - O custo de um item do ativo fixo tangível compreende:
a) O seu preço de compra, incluindo os direitos de importação e os impostos de compra não reembolsáveis, após dedução dos descontos e abatimentos;
b) Quaisquer custos diretamente atribuíveis para colocar o ativo na localização e condição necessárias para o mesmo ser capaz de funcionar da forma pretendida; e
c) A estimativa inicial dos custos de desmantelamento e remoção do item e de restauro do local no qual este está localizado, em cuja obrigação uma entidade incorre quando o item é adquirido ou como consequência de ter usado o item durante um determinado período para finalidades diferentes da produção de inventários durante esse período (...).»
Ou seja, o custo do item do ativo fixo tangível deve incluir o preço de compra, acrescido das despesas adicionais para colocar os ativos prontos a funcionar e deduzido dos descontos e abatimentos.
Os dispêndios suportados com o IMT e IS, assim como, os demais dispêndios necessário para colocar o ativo pronto a funcionar deverão ser incluídos no valor de aquisição do imóvel.
Esta é uma imposição das normas contabilísticas, pelo que a entidade não tem opção, ou seja, deverá acrescer ao valor de aquisição do ativo o IMT e IS.
Também em termos fiscais, o procedimento acima mencionado é seguido. Aliás, nos termos doas artigos 17.º e 18.º do Código do IRC, a determinação do lucro tributável tem como ponto de partida o resultado contabilístico apurado de acordo com os princípios e regras contabilísticas.
Assim, a imputação de 25 por cento ao terreno inclui todos os componentes do custo de aquisição.
Relativamente às obras de reabilitação registadas no ativo fixo tangível, não se imputa 25 por cento ao terreno, porquanto não se trata de aquisição do imóvel (com desconhecimento do valor do terreno), mas sim de obras.