A questão colocada refere-se ao tratamento contabilístico e fiscal da aquisição de imóveis, destinados ao arrendamento, e respetivas rendas obtidas.

O tratamento contabilístico referente aos imóveis detidos pelas entidades pode variar pelo destino ou função nessa atividade corrente (ordinária, normal, principal). Estes tratamentos contabilísticos estão estreitamente ligados com o tipo de rendimento a reconhecer pela exploração desses imóveis.

No âmbito do SNC, há que atender às normas contabilísticas e de relato financeiro (NCRF) n.º 7 – Ativos fixos tangíveis, n.º 11 – Propriedades de investimento e n.º 18 – Inventários, que estabelecem o tratamento contabilísticos dos imóveis, dentro da atividade das entidades.

Há ainda que atender às notas de enquadramento do Código de Contas do SNC, que estabelecem as contas a utilizar conforme o tipo de ativo estabelecido pelas NCRF.

Se a entidade se enquadra no conceito de microentidades ou pequenas entidades, e esteja a adotar a norma contabilística para microentidades (NCM) ou a norma contabilística e de relato financeiro para pequenas entidades (NCRF-PE), há que atender aos procedimentos contabilísticos aí previstos.

No caso em concreto, pressupondo que a atividade da empresa é a detenção de imóveis para arrendamento, o enquadramento pode ser o seguinte:

– No âmbito da NCM e da NCRF-PE:

Se a entidade adotar a NCM ou a NCRF-PE, os imóveis adquiridos e detidos para arrendamento, considerados no conceito de propriedades de investimento previsto no SNC, devem ser classificados como ativos fixos tangíveis, conforme previsto no parágrafo 7.2 da NCM e parágrafo 7.5 da NCRF-PE.

Os imóveis adquiridos e detidos para serem utilizados na atividade operacional (de produção ou administrativa) da entidade, durante mais do que um período (por exemplo, o imóvel da sede da entidade), devem ser também classificados como ativos fixos tangíveis.

– No âmbito das NCRF completas:

Conforme mencionado, os imóveis adquiridos e detidos pela entidade devem ser classificados atendendo ao destino que irão ter na atividade da entidade.

Se os imóveis adquiridos ou detidos pela entidade forem destinados ao arrendamento devem ser classificados como propriedades de investimento, nos termos da NCRF n.º 11.

Se os imóveis adquiridos ou detidos pela entidade forem destinados à utilização na atividade operacional, sejam de produção ou para fins administrativos (por exemplo, para a sede da entidade), cuja utilização se estima ser mais do que um período, estes devem ser classificados como ativos fixos tangíveis, nos termos da NCRF 7 (ou do parágrafo 7 da NCRF-PE).

Relativamente às rendas obtidas no âmbito do arrendamento de propriedades de investimento, independentemente de se estar a aplicar a NCM, a NCRF-PE ou as NCRF completas, há que considerar duas situações.

Se as rendas forem obtidas no âmbito de uma atividade acessória à atividade principal, estas devem ser registadas na conta 7873 – Rendas e outros rendimentos em propriedades de investimento.

No entanto, quando a entidade proprietária do imóvel, arrenda esse imóvel no âmbito do decurso ordinário da atividade, sendo essa atividade o arrendamento, essas rendas obtidas devem ser classificadas na conta 72 – Prestação de serviços, pois esta conta está relacionada com o conceito de rédito previsto na NCRF 20.

A própria estruturac do SNC (e da normalização contabilística para as microentidades) estabelece, no seu parágrafo 72, que a definição de rendimentos engloba quer réditos quer ganhos.

Esses réditos provêm do decurso das atividades correntes (ou ordinárias) de uma entidade, por uma variedade de nomes diferentes incluindo vendas, honorários, juros, dividendos, royalties e rendas.

Em termos de apresentação na demonstração de resultados, ainda que o SNC não possua uma matriz de ligação entre o Código de Contas e os modelos de demonstrações financeiras, sugerem-se as seguintes aplicações:

As rendas obtidas por um imóvel destinado ao arrendamento, registadas na conta 72, devem constar da rubrica «Vendas e serviços prestados», uma vez que são consideradas no conceito de rédito relativo a prestações de serviços previsto na estrutura conceptual e na NCRF 20 – Rédito.

As rendas obtidas por um imóvel destinado ao arrendamento, registadas na conta 7873 (por resultarem de uma atividade acessória de mero investimento), devem constar da rubrica «Outros rendimentos», uma vez que estas rendas não fazem parte do conceito de rédito, estando antes englobado no conceito de ganho.

Os ganhos dizem respeito a rendimentos obtidos pela entidade que não estão diretamente relacionados com o desenvolvimento da atividade ordinária (corrente) da entidade.

Assim, quando uma entidade obtenha rendas de imóveis arrendados, mas sendo essa uma atividade acessória à sua atividade corrente, esses rendimentos devem ser entendidos como ganhos e registados na conta 7873 e incluídos na rubrica «Outros rendimentos» da demonstração de resultados.

Este procedimento contabilístico deve ser atendimento desde a entrada em vigor do SNC (em 1 de janeiro de 2010), e mesmo anteriormente no âmbito do POC, atendendo às disposições previstas na Diretriz Contabilística n.º 26/99, de 19 maio.

Em termos de IRC, para além do conceito de volume de negócios para efeitos do pagamento especial por conta (n.ºs 4 e 5 do artigo 106.º do CIRC), não existia uma definição de volume de negócios, até às alterações legislativas introduzidas pela Lei n.º 119/2019, de 18 de setembro.

Com o aditamento do artigo 143.º do CIRC, pela Lei n..º 119/2019, e revogação dos n.ºs 4 e 5 do artigo 106.º do CIRC, passou a existir uma definição específica de volume de negócios para efeitos de IRC.

Nos termos do n.º 1 do artigo 26.º da Lei n.º 119/2019, estas alterações entraram em vigor em 1 de outubro de 2019.

Apesar da data de entrada em vigor desta lei, tais alterações apenas têm relevância para efeitos de IRC, sendo que para efeitos contabilísticos há que atender às disposições do SNC referidas em cima.

No caso em concreto, se a atividade de arrendamento de imóveis é uma atividade corrente e normal da entidade, as rendas obtidas pelo arrendamento dos imóveis, classificados como propriedades de investimento (NCRF completas, NCRF-PE ou NCM), devem ser classificados na conta 72, e incluídas na rubrica «Vendas e serviços prestados» da demonstração de resultados.

Há que referir que, nos termos do artigo 11.º do Código das Sociedades Comerciais, as sociedades são obrigadas a ter no objeto social as atividades que pretendem exercer.

Assim, se a sociedade em causa adquire imóveis com destino ao arrendamento, sendo essa uma atividade normalmente exercida, deve proceder à alteração do seu objeto social, para passar a constar a atividade de arrendamento.

O conceito de rédito estará diretamente relacionado com o conceito de volume de negócios, conforme se pode constatar na clarificação dada pela diretriz contabilística n.º 22/98, que remete para os rendimentos (vendas e serviços prestados) respeitantes às atividades normais das entidades. Apesar desta DC estar revogada, parece fazer todo o sentido, e mantendo-se perfeitamente atual, o entendimento ali referido.

Como se constata, o conceito de volume de negócios e de rédito coincidem, referindo-se aos rendimentos diretamente relacionados com a atividade corrente da entidade, e não apenas aos rendimentos com a natureza clássica de vendas de bens e de serviços prestados.

Não teria lógica que uma entidade que não tenha como atividade corrente vendas de bens nem a prestação de serviços (no sentido clássico do termo), por se dedicar por exemplo ao arrendamento de imóveis, não tenha volume de negócios.

O volume de negócios desse tipo de entidades é efetivamente a obtenção de rendas de propriedades de investimento.