IVA – isenções em arrendamento de quartos
PT28056 - março de 2024

Quando um determinado senhorio faz um contrato de arrendamento, emite um recibo isento, ao abrigo do artigo 9.º. Quando não faz contrato de arrendamento e aluga só o quarto com eletricidade e telefone, tem de faturar com IVA?

Parecer técnico

O pedido de parecer está relacionado com o enquadramento fiscal, em IVA, relativamente ao arrendamento de quartos. O locador pode arrendar os quartos com ou sem despesas incluídas (eletricidade, água, gás e comunicações...).
Ao abrigo do disposto no artigo 1022.º do Código Civil, a locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição.
Em termos de definição, quando estamos perante a locação de um bem imóvel fala-se em arrendamento.
As locações de imóveis são consideradas como prestações de serviços para efeitos de IVA, conforme conceito residual previsto no artigo 4.º do Código desse imposto. Tais arrendamentos podem beneficiar de isenção de IVA, ao abrigo do n.º 29 do artigo 9.º do CIVA.
Salienta-se que, no entendimento da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), esta isenção prevista no Código do IVA apenas se aplica à locação "paredes nuas", ou seja, quando estamos perante um mero arrendamento (colocação passiva de imóvel à disposição) e não sejam prestados serviços conexos com tal locação.
Considera assim que toda e qualquer prestação que esteja para além deste âmbito não deverá beneficiar da isenção disposta no Código do IVA.
São de excluir da isenção todas as situações que, apesar de partilharem os elementos de um contrato de locação, integram outras prestações de serviços conexas à fruição do imóvel e que implicam uma exploração ativa dos bens imóveis, para além do simples gozo temporário do bem.
Assim, só se encontra isenta de IVA a locação de bens imóveis para fins habitacionais ou para fins não habitacionais - comerciais, industriais ou agrícolas, quando for efetuada «paredes nuas», no caso de prédios urbanos ou parte urbana em prédios mistos, ou «apenas o solo» no caso de prédios rústicos.
O conceito «paredes nuas» não se limita ao facto de a locação ser acompanhada ou não de determinado equipamento, mobiliário ou utensílios. Está intrinsecamente relacionado com a aptidão produtiva do imóvel, ou melhor, a preparação para o exercício de uma atividade empresarial.
Sobre esta matéria sugerimos a leitura da informação vinculativa, processo n.º 16 432, por despacho de 2019-11-28, da diretora de serviços do IVA, (por subdelegação).
Tratando-se de quartos, mobilados ou não e, conforme indicado, as despesas com eletricidade, água, comunicações e gás são por conta dos proprietários.
Desta forma, no caso de serem fornecidos outros serviços adicionais como televisão, internet, telefone, limpeza das áreas comuns, estas prestações de serviços estão excluídas do previsto na isenção do n.º 29 do artigo 9.º do CIVA, devendo ser liquidado IVA sobre o valor da contraprestação recebida ou a receber.
Deve ainda ser analisada a hipótese destas operações se qualificarem como locações em estabelecimento do tipo hoteleiro, isto é, são estabelecimentos que prestam serviços de alojamento (o alojamento propriamente dito, assim como prestações de serviços acessórios a esse alojamento).
Salienta-se que, ao prestar serviços de alojamento com funções análogas aos abrangidos pela atividade hoteleira, enquadra-se na definição de estabelecimento de tipo hoteleiro, devendo nas contraprestações a cobrar pelos contratos de alojamento celebrados e no âmbito da exploração da atividade de alojamento local, liquidar IVA à taxa reduzida, tendo em atenção a exclusão prevista na alínea a) do n.º 29 do artigo 9.º, conjugada com a alínea a) do n.º 1 do artigo 18.º, ambos do CIVA e a verba 2.17 da lista I.
As restantes prestações de serviços, não incluídas nos serviços de alojamento são tributadas à taxa normal de 23 por cento, nos termos da alínea c) do n.º 1 do artigo 18.º do CIVA.
Sobre este tema, sugerimos a consulta da informação vinculativa processo n.º 14 458, por despacho de 2019-04-01, da diretora de serviços do IVA, (por subdelegação), o qual esclareceu o seguinte:
«35. O serviço, em apreço, de alojamento a estudantes, que abrange, para além do alojamento propriamente dito, serviços indissociáveis do mesmo, como é o caso da limpeza de quartos, a disponibilização de ligação à internet e de televisão e outras prestações de serviços de apoio, bem como o acesso às áreas comuns, tendo como contraprestação uma renda fixa paga mediante vencimentos periódicos mensais, configura uma prestação de serviços sujeita a IVA, nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 1.º e do n.º 1 do artigo 4.º, ambos do CIVA, e dele não isenta, uma vez que se encontra excluída da subalínea a) da alínea 29) do artigo 9.º do mesmo diploma, e não beneficia de nenhuma outra norma de isenção deste imposto.
Os referidos serviços subsumem-se no conceito de "alojamento em estabelecimento do tipo hoteleiro" estando sujeitos à taxa reduzida (6%), por aplicação da verba 2.17 da Lista I, anexa ao CIVA, em conjugação com a alínea a) do n.º 1 do artigo 18.º do mesmo código.
36. Alerta-se, ainda, para o seguinte:
- O presente entendimento aplica-se apenas aos serviços acessórios considerados no âmbito da contraprestação acordada pela prestação de serviços de alojamento, não abrangendo o enquadramento de quaisquer outros que a requerente venha a prestar complementarmente à atividade de alojamento a estudantes;
- O fornecimento de bens ou serviços complementares, faturados distintamente, é passível de IVA à taxa que couber a cada um.»
Desta forma, somos da opinião que o arrendamento dos quartos, que abrange serviços indissociáveis do mesmo, são considerados alojamento em estabelecimento do tipo hoteleiro estando sujeitos à taxa reduzida (6%), por aplicação da verba 2.17 da lista I, anexa ao CIVA.
Referimo-nos ainda quanto ao imposto do selo, em conformidade com a alteração dada pela Lei n.º 82-B/2014, de 31 de dezembro ao artigo 60.º do Código do Imposto do Selo (CIS), todos os contratos de arrendamento, subarrendamento e respetivas promessas, bem como as suas alterações e cessação, terão de ser comunicados à AT através da declaração modelo 2.
Esta obrigação aplica-se a todos os sujeitos passivos de IRS ou IRC (locadores/senhorios) que celebrem contratos de arrendamento.
Sobre esta temática aconselhamos a leitura do ofício-circulado n.º 40 107, de 29 de abril de 2015.
A verba 2 da tabela geral do imposto do selo (TGIS) anexa ao CIS prevê a incidência deste imposto sobre arrendamento e subarrendamento, tal como definidos na lei civil.
Em termos de imposto do selo, havendo lugar a liquidação do imposto a que se refere a verba 2 da tabela geral, o imposto é pago até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento (conforme n.º 6 do artigo 44.º do CIS).
O imposto de selo dos contratos de arrendamento deve ser liquidado nos cofres do Estado pelo senhorio (locador e sublocador), nos termos do n.º 5 do artigo 2.º do CIS.
Importa referir que a obrigação de comunicação dos contratos de arrendamento, através da declaração modelo 2, aplica-se apenas aos contratos de arrendamento que tenham como início a partir de 1 de janeiro de 2015.
Sobre esta temática aconselhamos a leitura do ofício-circulado n.º 40 107, de 29 de abril de 2015.
Contudo, enquadrando a questão nos casos em apreço, uma vez que estamos perante um alojamento em estabelecimento do tipo hoteleiro, sujeito a IVA, não estamos perante um arrendamento "puro", mas sim de uma prestação de serviços, que se encontra obrigada à emissão de faturas nos termos da alínea b) do artigo 29.º do CIVA, logo deverá utilizar um programa de faturação para a emissão da faturação das prestações de serviços relacionadas com o arrendamento dos quartos, não tendo como obrigação a comunicação dos contratos.
A aferição de eventual direito à dedução do IVA suportado nas aquisições de bens e serviços, destinados à prática de operações sujeitas a imposto e dele não isentas, nos termos dos artigos 19.º a 21.º do CIVA.