A questão colocada relaciona-se com a tributação das mais-valias na venda de um imóvel, sabendo que a venda do imóvel será objeto de reinvestimento.

O Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) incide exclusivamente sobre as pessoas singulares que residam em território português ou nele não residindo, aqui obtenham rendimentos.

Os incrementos patrimoniais constituem uma das categorias de rendimentos definidas no artigo 1.º do Código do IRS, onde se incluem os ganhos gerados pela venda de imóveis pertencentes ao património particular do sujeito passivo do imposto.

De acordo com a definição do artigo 9.º do Código do IRS, constituem incrementos patrimoniais, ou seja, rendimentos da categoria G, desde que não considerados rendimentos de outras categorias, as mais-valias, tal como definidas no artigo 10.º do mesmo Código.

As mais-valias de imóveis resultam dos ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, provenham da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis, assim como da afetação desses bens do património particular a atividade geradora de rendimentos empresariais e profissionais, exercida em nome individual pelo seu proprietário - alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do Código do IRS.

De acordo com o disposto na alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do Código do IRS, os ganhos obtidos com a alienação de imóveis pertencentes ao património particular do respetivo proprietário constituem mais-valias sujeitas a tributação.

A fórmula de cálculo dessa mais-valia (ou menos-valia) é a seguinte: MV = VR - (VA x coef. + EV + DA), sendo:

VR - valor de realização

VA - valor de aquisição

Coef. - Coeficiente de desvalorização monetária

EV - encargos com valorização

DA - despesas com a alienação e com a aquisição

Para efeitos de tributação, a mais-valia apurada pelos serviços da administração tributária será reduzida em 50 por cento, conforme estabelece o n.º 2 do artigo 43.º do Código do IRS, mas apenas quando obtida por residentes.

Não obstante o disposto, a mais-valia pode ser integralmente afastada de tributação, caso o sujeito passivo proceda ao reinvestimento nas condições previstas nos n.ºs 5 a 7 do artigo 10.º do Código do IRS.

A delimitação negativa, expressa nos n.ºs 5, 6 e 7 do artigo 10.º do CIRS, respeita aos ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, no caso de reinvestimento do produto da alienação em imóvel com o mesmo destino.

A exclusão de tributação destas mais-valias, prende-se com o reconhecimento da proteção devida à aquisição ou melhoramento de imóveis destinados a habitação própria e permanente do contribuinte ou do seu agregado familiar.

Deste modo, são excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar se:

- O reinvestimento for efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização, o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para a construção de imóvel e, ou na respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino, e desde que esteja situado em território português, ou no território de outro Estado-membro da União Europeia ou do espaço económico europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal [n.º 5, alíneas a) e b)].

Resumindo, os ganhos provenientes da alienação onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo, beneficiam da exclusão de tributação, no caso do produto da venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel ora alienado, seja aplicado, entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data de venda, na:

- Aquisição de outro imóvel, com o destino de ser a habitação própria e permanente do contribuinte;

- Aquisição de terreno para a construção de imóvel, com o destino de ser habitação própria e permanente do contribuinte e ou construção de imóvel, destinado a ser habitação própria e permanente do contribuinte;

Dispõe, no entanto, o n.º 6 do artigo 10.º que não haverá lugar a este benefício quando:

«a) Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afete à sua habitação ou do seu agregado familiar, até decorridos 12 meses após o reinvestimento;

b) Nos demais casos, o adquirente não requeira a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações decorridos 48 meses desde a data da realização, devendo afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização.»

Tendo por base o enquadramento acima, respondemos de seguida às questões concretas:     Venda de um imóvel em 30 de junho de 2020 por "x” euros - valor escritura

Despesas: comissão imobiliária + IMT + imposto do selo + despesas de conservatória.

Neste caso, para calcular a mais-valia terá que considerar o valor da escritura de compra?

Sim, tal como acima referido, para efeitos do cálculo de uma mais-valia é sempre necessário considerar o valor de compra do imóvel. Note que, de acordo com quadro 4 do anexo G, onde deverá ser preenchido os dados relativos à compra e venda do imóvel, é necessário indicar o ano, mês e valor de aquisição do imóvel.

E em relação às despesas?

Conforme previsto no art.º 51.º do CIRS, para a determinação das mais-valias sujeitas a imposto, ao valor de aquisição acrescem os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação.

Desta forma, se as despesas indicadas respeitam à aquisição ou alienação do imóvel alienado em 2020, então são despesas elegíveis para efeitos do cálculo da mais-valia, desde que estejam devidamente documentadas.

Onde colocar o valor de compra?

No ano da alienação do imóvel, caso o sujeito passivo pretenda optar pelo reinvestimento do valor de realização, nos termos acima descritos, deve indicar essa opção no quadro 5-A do anexo G – através dos campos da subdivisão «Intenção de reinvestimento» – campos 5005 a 5012.

Posteriormente, no ano em que for efetuado o reinvestimento na aquisição de outro imóvel para a habitação própria e permanente do sujeito passivo, o valor reinvestido deve ser indicado no mesmo quadro 5-A do anexo G – através dos campos da subdivisão «Reinvestimento efetuado» – campos 5006 a 5011.

Será o valor do reinvestimento?

Para que não exista a tributação da mais-valia, nos termos do disposto no n.º 5 do art.º 10.º do CIRS, note que deve ser reinvestido a totalidade do valor de realização da venda do anterior imóvel, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para desse imóvel alienado (e não apenas o valor da mais-valia).

Por sua vez, se o valor a reinvestir for, por exemplo, de 100 mil euros, por ser o valor de realização (venda) do imóvel, mas apenas tenha sido reinvestido 50 mil euros, então a mais-valia a tributar corresponderá a 50 por cento do valor apurado nos termos dos artigos 42.º a 52.º do CIRS, ou seja, 25 por cento do valor total da mais-valia apurada (50 por cento multiplicado por 50 por cento).

A título de apoio ao preenchimento da modelo 3 de IRS – anexo G, poderá consultar ainda o manual da coleção essencial da OCC – IRS, disponível em https://pt.calameo.com/read/000324981e6b83acc8398