Determinado sujeito passivo comprou um imóvel para revenda que custou abaixo do valor patrimonial. Na venda, o valor da mais-valia pode ser pelo valor patrimonial em vez do valor da compra? Para que isso seja aceite, tem que ter parecer do ROC? Se se tratar de um particular essa situação também é possível?


Questiona o procedimento a adotar perante as diferenças do valor patrimonial tributário face às operações de compra e venda de imóveis. Embora não seja referido, partimos do pressuposto de que se trata de um sujeito passivo pessoa coletiva.
O art.º 64.º do Código do IRC refere-se quanto à prevalência do valor patrimonial tributário (VPT), para efeitos fiscais, nas transmissões onerosas de direitos reais sobre bens imóveis. Os alienantes e adquirentes de direitos reais sobre bens imóveis devem adotar, para efeitos da determinação do lucro tributável, valores normais de mercado que não podem ser inferiores aos valores patrimoniais tributários definitivos que serviram de base à liquidação do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) ou que serviriam no caso de não haver lugar à liquidação deste imposto.
Assim, sempre que numa transmissão onerosa de direitos reais sobre bens imóveis, o valor do contrato seja inferior ao VPT definitivo do imóvel, então, na determinação do lucro tributável do período, ter-se-á em consideração o VPT.
No caso do alienante, sendo o valor de venda praticado, inferior ao VPT definitivo do imóvel deverá proceder à respetiva correção aquando do preenchimento da declaração de rendimentos.
Por sua vez, na esfera do adquirente, quando o VPT definitivo do imóvel adquirido é superior ao seu valor de aquisição, então deverá manter tal informação no seu dossiê fiscal. Numa posterior alienação deste item deverá proceder à respetiva correção aquando do apuramento do seu resultado tributável. Contudo, esta possibilidade apenas se aplica em aquisições realizadas a partir de 1 de janeiro de 2004, momento em que surgiu esta disposição legal no âmbito da Reforma do Património – n.º 5 do artigo 32.º do Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro.
Tal procedimento aplica-se independentemente do reconhecimento contabilístico do imóvel, isto é, quer se trate de inventários, ativo fixo tangível ou propriedades de investimento.
As correções deverão ser efetuadas em linhas especificamente previstas no quadro 07 da declaração de rendimentos modelo 22:
A acrescer: 745 – Diferença positiva entre o valor patrimonial tributário definitivo do imóvel e o valor constante do contrato [artigo 64º n.º 3 alínea a)]
A deduzir: 772 – Correção pelo adquirente do imóvel quando adota o valor patrimonial tributário definitivo para a determinação do resultado tributável na respetiva transmissão [artigo 64º n.º 3 alínea b)]
No caso em análise, tratando-se de um sujeito passivo de IRC que adquiriu um imóvel após 2014, cujo custo de aquisição foi inferior ao VPT do imóvel atribuído à data, então, agora, aquando da sua venda poderá deduzir essa diferença no campo 772 do quadro 07 da declaração modelo 22.
 - Note que considerar como valor de aquisição o VPT, se superior, só se aplica ao IRC. Não se aplica ao IRS.