De acordo com o exposto estamos perante um ENI no regime simplificado com a atividade de Compra, recuperação e venda de imóveis questiona-nos quanto ao coeficiente a aplicar, quanto à possível isenção de IMT.

Determina o artigo 31.º do Código do IRS que:

"...1 - No âmbito do regime simplificado, a determinação do rendimento tributável obtém-se através da aplicação dos seguintes coeficientes:

a) 0,15 às vendas de mercadorias e produtos, bem como às prestações de serviços efetuadas no âmbito de atividades de restauração e bebidas e de atividades hoteleiras e similares, com exceção daquelas que se desenvolvam no âmbito da atividade de exploração de estabelecimentos de alojamento local na modalidade de moradia ou apartamento;

b) 0,75 aos rendimentos das atividades profissionais especificamente previstas na tabela a que se refere o artigo 151.º;

c) 0,35 aos rendimentos de prestações de serviços não previstos nas alíneas anteriores;..."

Importa salientar que a aplicação de cada um dos coeficientes indicados no n.º 2 do artigo 31.º do Código do IRS é feita em função da natureza dos rendimentos obtidos, pelo que, terá sempre que se ter em consideração, quais as prestações de serviços que efetivamente o sujeito passivo realiza, para a correta aplicação destes coeficientes, ou seja, a avaliação não pode ser efetuada pela análise genérica do CAE ou do código de atividade, tendo de se atender à natureza do rendimento obtido.

Para distinguir as prestações de serviços, entre o coeficiente de 0,75 e o de 0,35, referimos que no primeiro coeficiente (0,75) são considerados os rendimentos de prestações de serviços profissionais especificamente previstas, conforme lista anexa a que se refere o artigo 151.º do Código do IRS (p. ex. contabilista) e no segundo coeficiente (0,35) são considerados os rendimentos de prestações de serviços de caráter empresarial (p. ex. mecânico).

Quanto ao coeficiente de 0,10, este aplica-se apenas às prestações de serviços que não se enquadrem nos outros coeficientes.

No caso em análise, sendo que a venda de imóveis consubstancia uma operação de venda de mercadoria, será aplicável o coeficiente de 0,15 (campo 401 do Anexo B da Modelo 3).

No entanto, não queremos deixar de referir que, se estivermos perante prestações de serviços de mediação imobiliária (atividade prevista na lista anexa ao Código do IRS - código 1330) será aplicável o coeficiente de 0,75 (campo 403 do Anexo B da Modelo 3) previsto na alínea b) do n.º 1 do artigo 31.º do CIRS.

Resulta do n.º 1 do artigo 2.º do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) que "... o IMT incide sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis situados no território nacional...".

No entanto, existem algumas isenções previstas no referido Código, nomeadamente quando se tratem de aquisições de imóveis com destino a revenda, efetuadas por sujeitos passivos que tenham como atividade a compra e venda de imóveis.

De acordo com o disposto no n.º 1 do artigo 7.º do CIMT, esta isenção de IMT apenas será aplicada quando os adquirentes de imóveis sejam sujeitos passivos de IRS ou IRC que estejam registados como tendo a atividade de compra e venda de imóveis.

Esta isenção de reconhecimento automático será verificada pela entidade que intervier na celebração do ato ou do contrato, conforme disposto da alínea a) do n.º 8 do artigo 10.º do CIMT.

Nos termos do n.º 5 do artigo 11.º do CIMT, a aquisição deixará de beneficiar de isenção logo que se verifique que aos prédios adquiridos para revenda foi dado destino diferente ou que os mesmos não foram revendidos dentro do prazo de três anos ou o foram novamente para revenda.

O sujeito passivo disporá do prazo de 30 dias, findo o prazo de 3 anos, para efetuar a liquidação do IMT, efetuando a entrega desse imposto através do modelo oficial para o efeito, conforme previsto no artigo 34.º do CIMT.

Nos termos do n.º 2 do artigo 18.º do CIMT, ocorrendo a caducidade da isenção, a taxa e o valor a considerar na liquidação serão os vigentes à data da liquidação.

Uma das condições para a isenção é que o imóvel seja revendido sem ser novamente para revenda, no prazo de três anos. Não se verificando a sua revenda nesse prazo, caduca a isenção, de acordo com o disposto no n.º 5 do artigo 11.º do CIMT. Pelo que, sendo revendido a outra empresa que também o destina a revenda, fazendo constar essa intenção do título aquisitivo, caduca a isenção, de acordo com o disposto no n.º 5 do artigo 11.º do CIMT, pelo que o sujeito deve solicitar, no prazo de 30 dias, a respetiva liquidação, nos termos do n.º 1 do artigo 34.º do CIMT.

No caso exposto, estamos perante uma sociedade com a atividade de compra e venda de imóveis, caso os imóveis adquiridos se enquadrem nas normas referidas, poderão beneficiar da isenção de IMT.  Caso se destinem ao arrendamento, perdem o direito à isenção do IMT, uma vez que não preenchem os referidos requisitos.