As questões colocadas referem-se com o enquadramento fiscal da venda de imóveis de forma reiterada por parte de um particular (sujeito passivo sem atividade).
Neste sentido, começamos por remeter para o entendimento da Direção de Serviços de IRS, veiculado através da informação vinculativa, Processo n.º 3383/2018, de 2018-12-19, que pode consultar através do link:
https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/informacoes_vinculativas/rendimento/cirs/Documents/PIV_14650.pdf
De acordo com o referido são consideradas no âmbito da categoria B do Código do IRS, face ao estabelecido no seu artigo 4.º, número 1, alínea g), as atividades que tenham como objetivo atividades urbanísticas e de exploração de loteamentos.
Este é o enquadramento fiscal vertido no n.º 1 da Circular n.º 16/92, de 14 de setembro, que determina que a venda de terrenos precedida de uma operação de loteamento, na medida em que pressupõe uma prática intencional de atos de valorização dos mesmos, retira aos ganhos assim obtidos a natureza fortuita caraterizadora dos ganhos de mais-valias, configurando, ao invés, um ou mais atos de natureza comercial, suscetíveis de gerar rendimentos sujeitos a IRS no âmbito da categoria B de acordo com o disposto na alínea g) do n.º 1 do artigo 4.º do Código do IRS.
De acordo com o ponto 5 da citada informação vinculativa, uma vez que o imóvel alienado corresponde a um lote de terreno para construção, resultou de uma operação de loteamento com o correspondente registo da conservatória, o ganho obtido com a respetiva alienação será sujeito a tributação na esfera da categoria B, nos termos da alínea a), n.º 1 do artigo 3.º do Código IRS.
Relativamente à possibilidade de enquadramento de operação como ato isolado (situação prevista no ponto 6 da PIV), tal como a mesma indica teríamos de estar perante uma única operação de loteamento e subsequente alienação onerosa do lote de terreno para construção assim constituído. No entanto, atendendo que nos refere especificamente que é intenção do sujeito passivo (proprietário) a construção de imóveis para venda, somos de opinião que se trata de uma prática reiterada, logo sem possibilidade de enquadramento na alínea h), n.º 2 do artigo 3.º do CIRS.
Deste modo, sendo o destino desses imóveis a venda, os mesmos terão a natureza de um inventário, devendo, por isso, ser afetos ao património empresarial do sujeito passivo.
A tributação na categoria B terá em conta o regime escolhido pelo contribuinte (na declaração de início de atividade) para apuramento do rendimento tributável: a contabilidade organizada ou o regime simplificado (em conformidade como os artigos 28.º e 31.º do CIRS).
Na opção pelo regime simplificado será aplicado o coeficiente de 0,15, previsto no artigo 31.º n.º 1 a) do CIRS, ao valor de venda do bem imóvel.
Pela tributação dos rendimentos pelas regras da contabilidade, remetemos para o disposto no parágrafo 10 da NCRF 18 que, estabelece que, os custos dos inventários devem incluir todos os dispêndios incorridos para colocar esses inventários no seu local e na sua condição atuais, para poderem ser objeto de venda. Onde se incluíram as despesas com o loteamento no custo do inventário (conta 32 e 33), quando se proceder à reclassificação em subcontas por cada lote destacado do prédio.
A venda dos imóveis gerará rendimentos a serem reconhecidos na conta 71 - Vendas.