Determinado contribuinte, pessoa singular, vendeu em 2019 a sua habitação própria e permanente e reinvestiu parte do dinheiro da venda na compra de outra habitação própria permanente e pagou as mais-valias da percentagem não reinvestida. Pode arrendar-se a terceiros esta habitação (obtendo rendimentos da categoria F)?


Nos termos do estabelecido no n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, são excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativa e designadamente, as seguintes condições:
- O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido, nomeadamente na aquisição, sem recurso ao crédito, da propriedade de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal (alínea a); e,
- O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização (alínea b).
O pressuposto em que assenta a exclusão tributária contida neste artigo é que no âmbito do património do contribuinte ou respetivo agregado familiar haja uma identidade funcional entre o imóvel transmitido e o adquirido com o valor da realização.
Um imóvel (vendido) e outro imóvel (adquirido) têm de desempenhar função idêntica: habitação própria e permanente do contribuinte ou respetivo agregado familiar.
Esta exclusão tributária depende, pois, da verificação de um comportamento futuro e objetivamente incerto: o do reinvestimento (nas condições atrás definidas). Temos assim uma exclusão tributária condicionada que opera mediante o diferimento (ou suspensão) da tributação para o termo do período dentro do qual esse reinvestimento é admissível nos termos dos n.ºs 5 e 6.
Dispõe, no entanto, o n.º 6 do artigo 10.º que não haverá lugar a este benefício quando:
- Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afete à sua habitação ou do seu agregado familiar até decorridos 12 meses após o termo do prazo em que o reinvestimento deva ser efetuado;
- Nos demais casos o adquirente não requeira a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações, decorridos 48 meses desde a data da realização (venda), devendo afetar o imóvel a sua habitação ou do seu agregado até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização.
Deste que sejam cumpridos os pressupostos supra, o CIRS não determina qualquer prazo mínimo para imóvel alienado ser a habitação própria e permanente do alienante, nem tão pouco, qualquer prazo de detenção do imóvel objeto do reinvestimento ou que o mesmo tenha de permanecer como habitação própria e permanente do contribuinte, com exceção dos prazos suprarreferidos.
Partindo do princípio que o contribuinte da situação exposta pela consulente, efetuou a alteração do seu cadastro fiscal para a morada do imóvel objeto do reinvestimento parcial e que ora pretende arrendar, pode, no entanto a AT e neste caso os seus serviços locais, no âmbito do seu poder de fiscalização, solicitar provas documentais comprovativas de que o imóvel que se pretende colocar no mercado de arrendamento, foi efetivamente a habitação que para alem de própria, também foi durante determinado tempo, habitação permanente do contribuinte, ou seja, têm os serviços locais, a obrigação de verificarem se, não houve por parte do contribuinte, um aproveitamento indevido de uma exclusão tributária.