IVA – taxas a aplicar na reconstrução de habitação

Devido à tempestade “Kristin”, parte dos telhados de determinada habitação própria permanente ficaram danificados, tendo sido solicitado a uma empresa para fazer o restauro. A casa, sendo de habitação própria permanente, não se encontra dentro da área do ARU do concelho de Tomar. Tratando-se de serviços de construção/obras para consumidor final pode beneficiar da taxa de IVA de 6 por cento nos serviços de construção? Ou será tudo a 23 por cento?

Parecer técnico

Questiona-nos acerca da taxa do IVA a aplicar às obras de reparação de telhados na habitação própria e permanente de particulares, na sequência da tempestade “Kristin”.
Especificamente no âmbito das medidas adotadas para mitigar os efeitos da tempestade “Kristin” não existe qualquer alteração às taxas do IVA. Poderá consultar todas as medidas em Calamidades 2026, nesta ligação. 
Sem prejuízo do imposto, não podemos deixar de fazer referência à verba 2.27 da lista I anexa ao Código do IVA e que poderá ser aplicável nalguns casos.
Nos termos da verba 2.27 da lista I anexa ao CIVA, por remissão da alínea a) do n.º 1 do artigo 18.º do CIVA, é aplicável a taxa reduzida do IVA às seguintes operações:
«2.27 - As empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis ou partes autónomas destes afetos à habitação, com exceção dos trabalhos de limpeza, de manutenção dos espaços verdes e das empreitadas sobre bens imóveis que abranjam a totalidade ou uma parte dos elementos constitutivos de piscinas, saunas, campos de ténis, golfe ou minigolfe ou instalações similares.
A taxa reduzida não abrange os materiais incorporados, salvo se o respetivo valor não exceder 20 por cento do valor global da prestação de serviços.»
No que toca à aplicação da verba 2.27 da lista I anexa ao CIVA, que não sofreu nenhuma alteração, e que nos parece ser o seu caso em concreto, importa verificar o que dita o Ofício-Circulado 30.135, de 26 de setembro de 2012. Refere o ofício que:
«Aquela verba engloba, unicamente, os serviços efetuados em imóvel ou fração autónoma desde que, não estando licenciado para outros fins, esteja afeto à habitação, considerando-se nestas condições o imóvel ou fração autónoma que esteja a ser utilizado como habitação no início das obras e que, após a execução das mesmas, continue a ser efetivamente utilizado para o mesmo fim.
Não têm cabimento nesta verba os imóveis ou frações autónomas que, antes ou depois das obras, se encontrem devolutos, designadamente, por se se destinarem a arrendamento ou venda.
Contudo, nos casos em que, antes das obras, o imóvel ou fração autónoma se encontrava habitado e, após as mesmas, é objeto de um novo arrendamento para habitação, esta empreitada pode beneficiar da aplicação desta verba, desde que não exista um período em que o imóvel esteja devoluto, isto é, quando o novo arrendamento tiver início logo após o final das obras.»
Adicionalmente, os imóveis em questão, não podem ser afetos ao exercício de uma atividade profissional, comercial, industrial ou de prestação de serviços.
Como observado, a taxa reduzida não poderá ser aplicada a serviços sobre equipamentos, como elevadores, escadas rolantes, ou outros elementos constitutivos de piscinas, saunas ou golfe, mesmo que estes façam parte integrante do imóvel, ou ainda, a serviços de manutenção de jardins e limpeza.
A mesma instrução administrativa indica ainda que são beneficiários da taxa reduzida:
«Verifica-se a aplicação da taxa reduzida independentemente de o dono da obra ser o proprietário ou o locatário do imóvel.
Nos casos em que o dono da obra é um condomínio, quer este último tenha a qualidade de sujeito passivo, quer tenha a qualidade de não sujeito passivo, o mesmo é também beneficiário da aplicação da taxa reduzida, desde que a obra seja realizada em imóvel afeto à habitação.»
Ou seja, cumpridos os demais requisitos, nomeadamente, a obra ser realizada em imóvel afeto à habitação, também os condomínios podem beneficiar de aplicação da taxa reduzida do IVA.
Ora, a questão para aplicação da verba 2.27 da lista I anexa ao CIVA assenta, fundamentalmente, no conceito de habitação. Não referindo o ofício-circulado a necessidade de se verificar que o imóvel seja habitação própria permanente, determina que o fim de um imóvel se considera a habitação, quando o mesmo se encontra afeto a tal, no início e no fim da obra – não podendo estar devoluto.
O Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 67/2019, de 21 de maio, define no seu artigo 2.º como devoluto, «o prédio ou a fração autónoma que durante um ano se encontre desocupado (…)», referindo que, são sendo indícios de desocupação:
«a) A inexistência de contratos em vigor com empresas de telecomunicações e de fornecimento de água, gás e eletricidade;
b) A inexistência de faturação relativa a consumos de água, gás, eletricidade e telecomunicações.
c) A existência cumulativa de consumos baixos de água e eletricidade, considerando-se como tal os consumos cuja faturação relativa não exceda, em cada ano, consumos superiores a 7 m3, para a água, e de 35 kWh, para a eletricidade;
d) A situação de desocupação do imóvel, atestada por vistoria realizada ao abrigo do artigo 90.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atual.»
Assumindo que o imóvel se destina a habitação, é necessário verificar o estado em que este se encontrava anteriormente à intervenção. Caso este já se encontrasse habitado, e não tenha estado devoluto num interlúdio entre esse términus e a intervenção, e seja utilizado para habitação imediatamente após a requalificação, poderá verificar o seu enquadramento na verba 2.27 da referida lista e, consequentemente, beneficiar da aplicação da taxa de IVA reduzida, prevista na alínea a) do n.º 1 do artigo 18.º do CIVA.
Aquando da faturação, indica o ponto 10 do referido ofício, que deve mencionar «”Taxa reduzida ao abrigo da verba 2.27 da Lista I anexa ao CIVA”, bem como a identificação do dono da obra e do imóvel ou fração autónoma onde foram efetuados os serviços, além dos restantes elementos exigíveis no n.º 5» do artigo 36.º do CIVA. 
Nestes termos, cumpridos os demais requisitos, as obras de reparação de imóveis afetados pela tempestade Kristin poderão beneficiar de enquadramento na verba 2.27 da lista I anexa ao CIVA e, consequentemente, da taxa reduzida do IVA, de 6 por cento.
Fora deste âmbito, nomeadamente, por não serem imóveis destinado a habitação, o serviço não poderá ser enquadrado na verba 2.27 da lista I anexa ao CIVA, estando sujeito à taxa do IVA da alínea c) do n.º 1 do artigo 18.º do CIVA.