Um empresário em nome individual, com contabilidade organizada e com a atividade de mediação imobiliária (compra e venda de imóveis), o que tem de fazer para colocar em existências propriedades particulares? Quais os custos?


A questão colocada refere-se à afetação de imóveis à categoria B.
A este respeito sugerimos a consulta do manual de formação disponibilizado pela Ordem dos Contabilistas Certificados aqui, com o título «Mais-valias na afetação e desafetação de imóveis». Inicia o autor no capítulo 1, página 9, que:
«A afetação de imóveis à categoria B é obrigatória quando o seu proprietário neles passa a desenvolver uma atividade empresarial ou profissional e enquadra-se no que o CIRS vinha tipificando como afetação de quaisquer bens do património particular a atividade empresarial e profissional exercida em nome individual pelo seu proprietário. Não só imóveis, mas também outros bens.»
Remetemos ainda para a informação disponibilizada no manual de IRS da coleção essencial de 2022, que pode ser consultado aqui, onde são apresentadas as alterações introduzidas pelo Lei do Orçamento do Estado para 2021, nas páginas 187 e 188, que passamos a transcrever:
«Transferência de imóvel afeto à atividade - OE 2021
O OE 2021 introduziu alterações significativas ao regime de tributação das mais-valias relativas a imóveis afetos a uma atividade empresarial quando sejam restituídos ao património particular do sujeito passivo.
Depois de sucessivas alterações que se prolongam desde o OE de 2017, é eliminado o apuramento da eventual mais-valia no momento do regresso do imóvel à esfera pessoal do sujeito passivo quando o mesmo havia sido afeto à atividade, estabelecendo-se como regra que apenas haverá lugar a tributação no momento da alienação do bem a terceiros.
Deste modo, e em relação às diversas possibilidades existentes de transferência de imóvel, após o OE de 2021 o enquadramento fiscal é o seguinte:
• Transferência de um imóvel afeto a atividade empresarial para o património Pessoal
Neste novo regime, quando o imóvel tenha estado afeto a atividade empresarial/profissional e for transferido para o património pessoal do empresário, sujeito passivo da categoria B de IRS enquadrado no regime de tributação da contabilidade organizada, os gastos fiscais relacionados com o imóvel que tenham sido deduzidos durante essa afetação com depreciações e perdas por imparidade, bem como os relacionados com empréstimos ou rendas de locação financeira, irão ser acrescidos, em partes iguais, à determinação do lucro tributável da categoria B desse ano da transferência e em cada um dos 3 anos seguintes.
• Transferência de um imóvel do património pessoal para uma atividade empresarial
Deixam de se considerar rendimentos da categoria G as mais-valias apuradas na transferência de um imóvel do património pessoal para uma atividade empresarial. [artigo 10.º, n.º 1, alínea i) do CIRS]
Em relação a todos os outros bens com exceção dos imóveis, mantém-se o regime de diferimento da tributação como mais-valia na categoria G de IRS da transferência para a atividade empresarial ou profissional do sujeito passivo da categoria B de IRS. [artigo 10.º, n.º 3, alínea b) do CIRS]
• Venda de um imóvel que esteve afeto a atividade empresarial
Ocorrendo a venda, na esfera pessoal, de imóvel que esteve afeto à atividade empresarial/profissional da categoria B de IRS, a mais-valia apurada é tributada de acordo com as regras da categoria B de IRS, sempre que a venda se efetive dentro do período de 3 anos imediatamente seguintes à transferência para o património pessoal do empresário. (artigo 10.º, n.º 16, do CIRS)
Ocorrendo a venda após os 3 anos, o apuramento das mais-valias faz-se aplicando as regras da categoria G de IRS, contudo deixam de ser considerados no cálculo, os encargos suportados com a valorização dos imóveis durante o período em que os mesmos tenham estado afetos à atividade empresarial/profissional. (artigo 51.º, n.º 3, do CIRS).
• Alteração da determinação do valor de aquisição dos imóveis transferidos entre a atividade empresarial ou profissional e o património particular do empresário e vice-versa
No caso de afetação de imóveis do património particular do sujeito passivo à sua atividade empresarial e profissional, o valor de aquisição pelo qual esses imóveis são considerados na contabilidade da empresa corresponderá ao valor à data em que este foi adquirido pelo sujeito passivo de acordo com as regras previstas nos artigos 45.º ou 46.º, consoante o caso e não ao valor de mercado à data da afetação, conforme era anteriormente (artigo 29.º, n.º 2, e artigo 47.º do CIRS).»
Os registos contabilísticos podem ser:
Pela afetação do terreno à atividade empresarial ou profissional:
- Débito da conta 431 - Ativos fixos tangíveis - Terrenos e recursos naturais, por contrapartida a crédito da conta 513 - Conta particular, pelo valor de mercado à data da afetação.