O pedido de parecer está relacionado com o tratamento contabilístico de imóveis, classificados como propriedades de investimento, e que a entidade pretende vender.
A entidade em causa exerce a atividade de compra e venda de imóveis e também a atividade de compra e venda de imóveis.
Atendendo à informação disponibilizada, assumimos que a entidade está a adotar as Normas Contabilísticas e de relato Financeiro (NCRF).
Efetivamente, de acordo com o mesmo parágrafo 5 da NCRF 11, os imóveis destinados ao arrendamento, quer a empresa exerça a atividade de arrendamento de imóveis, ou não, e quer estejam arrendados, ou não, devem ser registados na conta 42 - Propriedades de investimento.
De facto, com a introdução do SNC, existe uma diferente separação na definição e classificação dos imóveis detidos pelas entidades, sendo definido que os imóveis ocupados pelas entidades devem ser considerados como ativos fixos tangíveis, e todos os outros, incluindo os imóveis para arrendamento, para rentabilização de capital, ou que estejam vagos ainda sem qualquer destino, devem ser considerados como propriedades para investimento, conforme os parágrafos 7 a 10 da NCRF 11.
Efetivamente, esta diferente separação preconizada no SNC está relacionada com a forma como cada tipo de imóvel irá gerar benefícios económicos para a entidade, e não tanto em relação à atividade desenvolvida pela entidade, exceto no caso de a entidade ter como atividade a compra e venda de imóveis.
As propriedades de investimento são detidas com o objetivo de gerar rendas ou ganhos na valorização do imóvel, sendo que esses benefícios económicos são completamente independentes da restante atividade da entidade e da utilização de outros ativos, estando apenas dependentes das condições de mercado.
Os imóveis utilizados como ativos fixos tangíveis não irão gerar benefícios económicos por si mesmo, sendo utilizados em conjunto com outros ativos, como máquinas e equipamentos, na produção e fornecimento ou para fins administrativos.
Os imóveis detidos para serem vendidos no âmbito da atividade ordinária (corrente), classificados como inventários, irão gerar benefícios económicos pela obtenção de rédito pela venda de bens, nos termos da NCRF 20.
No caso em concreto, face às características do imóvel e da atividade exercida pela entidade (compra para venda e arrendamento), a aquisição de um imóvel para ser objeto de arrendamento no âmbito da atividade corrente da empresa implicou a sua classificação como uma propriedade de investimento.
Todavia, nos termos do parágrafo 60b) da NCRF 11, a partir do momento em que o imóvel deixa de estar destinado ao arrendamento e passa a estar destinado a ser vendido no decurso ordinário da atividade da empresa, este deve passar a ser classificado como inventários.
Na prática, de acordo com parágrafo 60 da NCRF 11, se o imóvel classificado como propriedade de investimento for vendido, sem que tenha existido qualquer esforço e atividades para desenvolver essa venda, este deve continuar a estar registado como propriedade de investimento, até ao momento da própria venda. Na prática, pela venda, há que determinar uma mais ou menos valia pela venda de um ativo não corrente.
Se não existiu tal esforço de venda, nem foram desenvolvidas atividades para a promoção da venda, o imóvel deve manter-se reconhecido como propriedade de investimento, originando a venda uma mais ou menos-valia, pela diferença entre o valor de realização e a quantia escriturada à data da venda.
A partir do momento em que a empresa destine o imóvel para venda no decurso do exercício ordinário da sua atividade, sendo essa atividade a construção para venda de imóveis, este deve passar a estar classificado como inventários, conforme determina o parágrafo 60 da NCRF 11.
Assim, se existe esforço e desenvolvimento de atividades para vender o imóvel (como parece ser o caso em apreço), com a alteração do destino do imóvel para ser vendido, antes da realização da venda, deve proceder-se à transferência desse imóvel de propriedade de investimento para inventários, conforme previsto nos parágrafos 59b) e 60 da NCRF 11 - Propriedades de investimento.
Esta lógica deve aplicar-se quando o destino do imóvel seja efetivamente alterado.
Nos termos do parágrafo 61 da NCRF 11, a entidade transfere uma propriedade de propriedade de investimento para inventários quando, e apenas quando, houver uma alteração no uso, evidenciada pelo começo de desenvolvimento com vista à venda.
A transferência do imóvel de propriedades de investimento para inventários deve ser efetuada através da utilização da conta 38 - Reclassificação e regularização de inventários e ativos biológicos.
Os registos contabilísticos podem ser:
Pela anulação das depreciações acumuladas e/ou perdas por imparidade acumuladas da propriedade de investimento (se existirem), com o objetivo de determinar a quantia escriturada:
- Débito da conta 428/9 - Depreciações acumuladas/Perdas por imparidade por contrapartida a crédito da conta 42 - Propriedades de investimento, pelo montante das perdas por imparidade acumuladas;
Pela reclassificação do imóvel de propriedades de investimento para inventários:
- Débito da conta 382 - Reclassificação e regularização de inventários e ativos biológicos - Mercadorias por contrapartida a crédito da conta 42x - Propriedades de investimento, pela quantia escriturada imóvel.
Pelo reconhecimento como inventário:
- Débito da conta 32 - Mercadorias por contrapartida a crédito da conta 382 - Reclassificação e regularização de inventários e ativos biológicos - Mercadorias, pela quantia escriturada do imóvel.
Nos termos do parágrafo 63 da NCRF 11, para uma transferência de propriedade de investimento escritura pelo justo valor para inventários, o custo considerado da propriedade para subsequente contabilização de acordo com a NCRF 18 deve ser o seu justo valor à data da alteração de uso.
Caso a propriedade de investimento esteja mensurada pelo modelo do custo, o custo considerado para a mensuração na NCRF 18 deve ser a respetiva quantia escriturada.
A transferência de um imóvel de propriedade de investimento para inventários não determina a reversão das depreciações acumuladas contabilizadas em períodos diferentes, pois será a quantia escriturada à data da transferência a ser contabilizada como custo do inventário.