IRS - Mais-valias com alienação de habitação
PT27538 - abril de 2023

Determinado sujeito passivo, em 2017, vendeu a habitação própria permanente com menos-valia de 8 393,12 euros (valor de perda a reportar consta da nota de liquidação ao longo dos anos, incluindo na nota de liquidação de 2021).
No mesmo ano adquiriu nova habitação própria permanente por 145 mil euros vendendo a mesma em novembro de 2022 por 220 mil euros, tendo liquidado 132 mil euros do empréstimo.
Em dezembro de 2022 voltou a adquirir uma habitação própria permanente por 185 mil euros, tendo feito um empréstimo de 135 mil euros e reinvestido 50 mil euros.
O reporte de 2017 de 8 393,12 euros de menos-valia será abatida à mais-valia gerada no ano de 2022? Se sim, este valor é colocado em alguma parte do anexo G ou esta dedução é feita no processamento da nota de liquidação?

Parecer técnico

A questão colocada refere-se à dedução de perdas da categoria G, prevista no artigo 55.º do CIRS.
Nos termos do artigo 55.º do CIRS, o resultado líquido negativo apurado em qualquer categoria só é dedutível relativamente a cada titular aos seus resultados líquidos positivos da mesma categoria, nos seguintes termos:
«a) O resultado líquido negativo apurado na categoria B só pode ser reportado, de harmonia com a parte aplicável do artigo 52.º do Código do IRC, aos 12 anos seguintes àquele a que respeita;
b) O resultado líquido negativo apurado em determinado ano na categoria F só pode ser reportado aos seis anos seguintes àquele a que respeita
c) A percentagem do saldo negativo a que se refere o n.º 2 do artigo 43.º só pode ser reportada aos cinco anos seguintes àquele a que respeita;
d) O saldo negativo apurado num determinado ano, relativo às operações previstas nas alíneas b), c), e), f), g) e h) do n.º 1 do artigo 10.º, pode ser reportado para os cinco anos seguintes quando o sujeito passivo opte pelo englobamento.
(...)
4 - Ao rendimento tributável, determinado no âmbito do regime simplificado, podem ser deduzidos os prejuízos fiscais apurados em períodos anteriores àquele em que se iniciar a aplicação do regime, nos termos da alínea a) do n.º 1.
(...)
7 - Quando a determinação do rendimento for efetuada nos termos dos artigos 87.º, 88.º ou 89.º-A da lei geral tributária, não há lugar à dedução do resultado negativo apurado em qualquer categoria de rendimentos, sem prejuízo da sua dedução nos anos seguintes, dentro do período legalmente previsto.
8 - O direito ao reporte do resultado líquido negativo previsto na alínea b) do n.º 1 fica sem efeito quando os prédios a que os gastos digam respeito não gerem rendimentos da categoria F em pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, dos cinco anos subsequentes àquele em que os gastos foram incorridos.»
Neste sentido, realçamos que, as menos-valias apuradas com a alienação de bens imobiliários, apenas poderão ser dedutíveis às mais-valias obtidas também em alienações de imóveis, nos cinco anos seguintes (anos civis).
A perda da categoria G, referente a menos-valias imobiliárias, não é reportada nas declarações modelo 3 dos anos seguintes, sendo considerada automaticamente na liquidação do IRS efetuado pela AT para dedução de mais-valia imobiliária eventualmente obtida nesses cinco anos seguintes.
Face ao exposto e respondendo concretamente à questão colocada, atendendo a que o apuramento da mais-valia imobiliária gerada em 2022 está dentro dos cinco anos de reporte, o saldo negativo será deduzido automaticamente pelos serviços da AT na nota de liquidação de IRS referente a 2022.