IMT e IMI - Arrendamento de imóveis
PT27753 - outubro de 2023

Determinado contribuinte que adquiriu imóvel para habitação própria e permanente, tendo por isso beneficiado de isenção de IMT e IMI, pretende arrendar uma parte (divisão).
Poderá perder a isenção, aquando da aquisição, e a isenção de IMI que, entretanto, tem vindo a beneficiar? O fim a que o bem se destina não sofreu alteração no seu todo, continuando a servir de habitação própria e permanente para o contribuinte. Contudo, no caso de o contribuinte querer revestir de legalidade o arrendamento e registá-lo na AT, estará sujeito a consequências?

Parecer técnico

O pedido de parecer prende-se com a isenção de IMT e IMI relativamente a habitação própria e permanente.
O artigo 46.º, n.º 1 do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) estabelece que ficam isentos de imposto municipal sobre imóveis, nos termos do n.º 5, os prédios ou parte de prédios urbanos habitacionais construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso, destinados à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, cujo rendimento bruto total do agregado familiar, no ano anterior, não seja superior a 153 300 euros, e que sejam efetivamente afetos a tal fim, no prazo de seis meses após a aquisição ou a conclusão da construção, da ampliação ou dos melhoramentos, salvo por motivo não imputável ao beneficiário, devendo o pedido de isenção ser apresentado pelos sujeitos passivos até ao termo dos 60 dias subsequentes àquele prazo, exceto nas situações constantes da alínea a) do n.º 6.
Para efeitos do disposto nos n.ºs 1 e 3, o período de isenção a conceder é de três anos, aplicável a prédios urbanos cujo valor patrimonial tributário não exceda 125 mil euros.
O n.º 8 do mesmo artigo estabelece ainda que os benefícios fiscais a que se refere este artigo cessam logo que deixem de verificar-se os pressupostos que os determinaram, devendo os proprietários, usufrutuários ou superficiários dar cumprimento ao disposto no n.º 1 do artigo 13.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis.
Com a publicação do pacote mais habitação (Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro), o n.º 5 do artigo 46.º do EBF, estabelece que a isenção continua a ser atribuída por três anos e aos imóveis cujo valor patrimonial tributário não exceda 125 mil euros, mas passa a ser prorrogável por mais dois anos, mediante deliberação da Assembleia Municipal, que deve ser comunicada à Autoridade Tributária até 31 de dezembro para vigorar no ano seguinte.
Aplica-se aos prédios ou parte de prédios urbanos habitacionais cuja construção, ampliação, melhoramento ou aquisição a título oneroso tenha ocorrido no ano de 2022 ou que, tendo ocorrido em momento anterior, tenham beneficiado da isenção prevista no n.º 1 do artigo 46.º do EBF em 2022, sendo nesses casos deduzido ao período de dedução da isenção os anos já transcorridos.
Quanto à isenção de IMI é nosso entendimento que o benefício não se perde.
O artigo 9.º do Código Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT) estabelece que são isentas do IMT as aquisições de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente cujo valor que serviria de base à liquidação não exceda o valor máximo do 1.º escalão a que se refere a alínea a) do n.º 1 do artigo 17.º
Por sua vez, o artigo 11.º, n.º 7 do CIMT estabelece que deixam de beneficiar igualmente de isenção e de redução de taxas previstas no artigo 9.º e nas alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo 17.º as seguintes situações:
a) Quando aos bens for dado destino diferente daquele em que assentou o benefício, no prazo de seis anos a contar da data da aquisição, salvo no caso de venda;
b) Quando os imóveis não forem afetos à habitação própria e permanente no prazo de seis meses a contar da data da aquisição
Quanto à isenção de IMT, a informação vinculativa processo 2018001374 - IVE n.º 14 397, com despacho concordante de 23.10.2018, da diretora de serviços da DSIMT, por subdelegação da subdiretora-geral da Área de Gestão Tributária - Património, conclui que atendendo a que, com o arrendamento do quarto, o prédio deixará de estar «exclusivamente» afeto à habitação própria e permanente do adquirente, pelo que, sendo uma divisão arrendada, é nosso entendimento que perde a isenção.