IRS - Mais-valias na venda de imóveis
PT27768 - outubro de 2023

Determinado sujeito passivo vendeu uma casa em 2023 e, para beneficiar da alteração contemplada na Lei n.º 56/2023, tem previsto adquirir uma habitação própria e permanente com recurso ao crédito. Tendo em conta o n.º 1 do artigo 50.º da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, há alguma limitação por parte da AT quanto à data em que é contraído o crédito à habitação ou pode beneficiar-se cumprindo apenas as condições referidas no n.º 1 do artigo 50.º?

Parecer técnico

A questão colocada está relacionada com a Lei n.º 53/2023, de 6 de outubro, que aprovou o programa Mais Habitação, nomeadamente com a exclusão de mais-valias geradas na venda de imóveis quando o reinvestimento é efetuado através da amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes.
Com publicação da Lei n.º 56/2023, de 6 outubro, foi introduzida uma norma transitória no artigo 50.º da referida Lei, relativamente à possibilidade de exclusão de tributação de mais-valias.
Nos n.ºs 1 a 5 do artigo 50.º da Lei n.º 56/2023, está prevista a exclusão de tributação em IRS de mais-valias com a transmissão onerosa de terrenos para construção ou imóveis de habitação que não sejam destinados à habitação própria e permanente, mediante reinvestimentos na amortização de capital em divida em crédito habitação destinado à habitação própria e permanente.
Esta norma vem, assim, permitir que os sujeitos passivos que vendam terrenos para construção, ou imóveis que não sejam a sua habitação própria e permanente, beneficiem de exclusão de tributação da mais-valia de IRS, caso o valor de realização (deduzido do empréstimo contraído para a aquisição do imóvel agora vendido) seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo e/ou dos seus descendentes (filhos, enteados, netos ou bisnetos). Para o efeito, a referida amortização do capital em dívida em crédito à habitação tem de ser concretizada no prazo de três meses contados da data da transmissão do imóvel.
Esta norma, aplicável às transmissões de imóveis efetuadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024, permite que o resultado da venda de imóveis como terrenos para construção ou imóveis considerados como segunda habitação, sejam excluídos de tributação em sede de IRS, se reunidas as condições.
Para as transmissões de imóveis realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 6 de outubro de 2023, data da publicação da Lei em análise, cuja amortização do capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente não tenha ainda sido efetuada, esta terá de ser concretizada até 3 meses após a entrada em vigor da referida Lei.
Quando o valor de venda não for totalmente aplicado na amortização do capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo e/ou dos seus descendentes, a parte proporcional da mais-valia apurada correspondente ao valor não utilizado na amortização do empréstimo fica sujeito a tributação nos termos gerais do Código do IRS.
Por fim, notamos que a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) poderá exigir que os sujeitos passivos apresentem documentos comprovativos, após a entrega da declaração modelo 3 de IRS, da amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado à habitação própria e permanente.
Face ao exposto, no caso em concreto segundo entendemos da questão sujeito passivo terá alienado uma habitação que não constituía a sua habitação própria e permanente e pretende reinvestir na amortização de um empréstimo que ainda virá a contrair na aquisição de uma habitação própria e permanente.
Atendendo ao exposto anteriormente, deverão atender aos prazos referidos na norma para amortização do empréstimo contraído na aquisição da HPP, neste sentido importa atender à data da alienação do imóvel (que não constitui HPP):
- Se a transmissões do imóvel ocorreu entre 1 de janeiro de 2022 e 6 de outubro de 2023, data da publicação da lei em análise, cuja amortização do capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente não tenha ainda sido efetuada, esta terá de ser concretizada até 6 de janeiro de 2024 (até três meses após a entrada em vigor da referida lei).
- Se a transmissão do imóvel ocorreu após 6 de outubro de 2023, data da publicação da lei em análise, a referida amortização do capital em dívida em crédito à habitação tem de ser concretizada no prazo de três meses contados da data da transmissão do imóvel.
Não obstante o exposto, importa referir que relativamente a esta matéria aguarda-se que a DSIRS, divulgue instruções sobre esta norma transitória, nomeadamente quanto aos procedimentos de correção/substituição, mas ainda assim e de modo a salvaguardar os contribuintes aconselhamos a solicitar informação vinculativa, nos termos do artigo 68.º da LGT, à Autoridade Tributaria, sobre o enquadramento jurídico-tributário da situação exposta.