PT17497 - Arrendamento de imóveis
01-08-2016
Arrendamento de imóveis - Caução
O caso em apreço relaciona-se com o tratamento fiscal e contabilístico do pagamento de uma verdadeira caução num contrato de arrendamento. Segundo o entendimento Autoridade Tributária, o pagamento de uma caução é para AT rendimento e obriga a emissão de recibo e está sujeito a retenção. Será gasto no momento da devolução.
O contabilista certificado trabalha numa entidade que pagou uma caução, mas subsistiu a dúvida de qual o melhor tratamento fiscal e contabilístico a dar. Por salvaguarda efetuou-se retenção na fonte. Contudo, no que respeita à contabilização persistiu a dúvida se se reconhecía um gasto ou só um valor a receber de terceiros, como até então, ou seja, a caução é uma mera transmissão de valor que será devolvido no final do contrato.
Parecer técnico
Em termos jurídicos, a caução será a forma de garantir a concretização do contrato negociado entre as partes, ou estabelecida por um outro tipo de exigência pré-contratual de forma a garantir a intenção de estabelecer o contrato. Habitualmente, a caução será devolvida à entidade que prestou essa garantia, quando o contrato ou exigência subjacente a essa caução deixar de existir.
Atendendo a estes conceitos, a entidade que presta a caução a uma outra entidade, no momento inicial, terá o direito de lhe ser devolvida essa garantia prestada, no pressuposto de todas as condições serem satisfeitas ou deixar de existir essa exigência.
De referir que, se é expetável que a caução seja objeto de devolução pelo proprietário no final do contrato de arrendamento, então não deverá ser considerado como rendimento predial da Categoria F de IRS, ou de IRC, não ficando, portanto, sujeito a retenções na fonte (se aplicável), nem incluído no Modelo 10.
Porém, se a caução for utilizada a título de indemnização/compensação por revogação do contrato de arrendamento, ou para cobrir danos causados no imóvel deverá, nesse momento ser considerado rendimento.
Por outro lado, se o montante pago a título de caução servir como pagamento de rendas, deverá ser considerado como rendimento predial, logo aquando do respetivo recebimento, incluindo a retenção na fonte.
Em termos contabilísticos, a prestação de caução por uma entidade a uma outra entidade, quando por exemplo realizada em dinheiro, cumprirá a definição de ativo, devendo ser reconhecida como tal nas demonstrações financeiras da primeira entidade.
O montante pago da caução não será considerado como um custo suportado diretamente relacionado com o contrato de arrendamento, pois não será um montante adicional a pagar pelo contrato de arrendamento, mas sim uma forma de garantia de cumprimento desse contrato, que poderá ser devolvida no final do contrato após estarem satisfeitas todas as exigências contratuais.
Tendo-se estabelecido que a caução se enquadra no conceito de ativo (excluído do custo inicial do arrendamento), atendendo à respetiva natureza desse ativo, que serão meios financeiros líquidos, e que resultaram no direito de receber de volta esse mesmo montante de uma outra entidade, este ativo ficará enquadrado contabilisticamente como ativo financeiro.
De acordo com a Norma Contabilística e de Relato Financeiro (NCRF) n.º 27 - "Instrumentos financeiros", o direito a receber dinheiro de uma outra entidade que tenha sido estabelecido contratualmente, cairá no conceito de ativo financeiro (vide § 5 (c) (i) da NCRF 27).
Face ao anteriormente descrito, por norma os locatários pagam uma caução para garantir o cumprimento de um contrato de arrendamento estabelecido com o locador. E, no final do contrato quando todas as obrigações do locatário estiverem cumpridas esse valor de caução será devolvido pelo locador.
Assim, atendendo à natureza de uma caução na locação de um imóvel, temos que na esfera do locatário constitui-se num direito contratual e na esfera do locador já será uma obrigação.
Nestes termos, o pagamento de uma caução em termos contabilísticos não deverá ser considerado como um pagamento de uma renda no contrato de arrendamento, isto no princípio de que estes valores são devolvidos no final do contrato.
Ou seja, aqui a caução deverá ser registada como um ativo financeiro na esfera do locatário e portanto registada a débito numa conta 278-Outros devedores e credores, por crédito de uma conta 11 - Caixa ou 12 - Depósitos à Ordem.
Em termos fiscais, sendo o locador um sujeito passivo de IRC, sujeito às normas contabilísticas em vigor e ao regime do acréscimo, irá ser tributado de acordo os montantes reconhecidos em rendimentos (rédito dos rendimentos prediais) e não em função dos pagamentos efetuados pelo arrendatário.
Caso o locador seja um sujeito passivo de IRS (tributado na categoria F), a tributação dos seus rendimentos assentam no princípio do regime de caixa. Ou seja, as rendas só são objeto de tributação quando pagas ou colocadas à disposição e as despesas só são dedutíveis quando suportadas efetivamente pelo sujeito passivo, ou seja, quando forem pagas.