PT19752 - Ativos fixos tangíveis
01-10-2017
Uma empresa industrial adquiriu um bem imóvel (terreno com um pavilhão). A área total são 5.000 m2 e a área de implantação do prédio são 330 m2. Neste caso, o que se considera para o valor do terreno? Pode-se considerar 25% do valor de aquisição? Deve-se separar o valor do terreno na contabilidade? Esse pavilhão irá sofrer obras de ampliação, que só irão ser concluídas num período superior a um ano. Neste caso deve-se classificar esta aquisição em investimentos em curso, e só após a licença de utilização, é que se classifica em ativos fixos tangíveis, amortizando a uma taxa de 5%, conforme o Decreto Regulamentar n.º 4/2015? Além das despesas com o notário e advogado, pode-se também imputar ao investimento o imposto de selo e o IMT?
Parecer técnico
A questão colocada refere-se ao tratamento contabilístico da aquisição de um imóvel, a classificar como um item do ativo fixo tangível.
O item adquirido (imóvel) será destinado a ser utilizado para fins administrativos, operacionais ou para a realização de prestações de serviços, esperando-se que seja usado durante mais do que um período, deve ser classificado inicialmente como um item do ativo fixo tangível, nos termos da Norma Contabilística e de Relato Financeiro (NCRF) n.º 7 - "Ativos fixos tangíveis".
Os imóveis adquiridos, classificados como um item do ativo fixo tangível, devem ser mensurados inicialmente pelo respetivo custo, conforme previsto no parágrafo 16 da NCRF 7.
O custo do item do ativo fixo tangível pode incluir o custo de aquisição, quaisquer custos diretamente atribuíveis para colocar o ativo na localização e condição necessárias para o mesmo ser capaz de funcionar da forma pretendida, e ainda a estimativa inicial dos custos de desmantelamento e remoção do item e de restauro do local no qual este está localizado, se existir tal obrigação legal ou contratual.
Como custo de aquisição, pode ser constituído pelo preço e custos diretamente relacionados com essa aquisição, nomeadamente o montante do IMT e imposto de selo.
Como quaisquer custos diretamente atribuíveis para colocar o ativo na localização e condição necessárias para o mesmo ser capaz de funcionar da forma pretendida, podem ser incluídas as obras de adaptação do edifício à atividade da empresa.
Nessa classificação como item do ativo fixo tangível, há que proceder à contabilização separada entre o valor do edifício e do terreno que não está sujeito a depreciação, conforme previsto no parágrafo 58 da NCRF 7.
Essa separação entre o valor do edifício e do terreno deve ser efetuada com base no custo de aquisição de ambos os itens, se estiverem separados na escritura de compra e venda. Se não existir essa separação na escritura pode ser efetuada uma estimativa para determinar os respetivos valores.
No caso das obras relacionados com o edifício terem uma duração prolongada, não estando finalizados no final do período de relato, o custo do edifício deve ser contabilizado na conta 453 -"Ativos fixos tangíveis em curso", não se efetuando qualquer depreciação.
Quando as obras terminarem e o edifício estiver nas condições pretendidas para ser utilizado na atividade da empresa, o custo do edifício deve ser transferido para a conta 432 - "Edifícios e outras construções", iniciando-se a partir desse momento das respetivas depreciações.
Em termos fiscais, para a determinação da depreciação fiscal do edifício, quando não existe essa separação entre o valor do edifício e do terreno na escritura, o valor do terreno deve corresponder a 25% do valor global, conforme previsto no n.º 3 do artigo 10.º do Decreto Regulamentar n.º 25/2009.
Apenas o valor do edifício passa a estar sujeito a depreciações, determinadas em função da estimativa da respetiva útil, conforme o parágrafo 50 e seguintes da NCRF 7.
A vida útil do item deve ser estimada em função do uso esperado do edifício, do seu desgaste normal esperado, limites legais à sua utilização ou outros fatores que contribuam para o aumento ou diminuição dessa estimativa. Essa vida útil não tem necessariamente que ser estimada em função das taxas de depreciação fiscais previstas nas Tabelas Anexas ao Decreto Regulamentar n.º 25/2009.
De referir que, a taxa de depreciação fiscal de 5% (estimativa de vida útil de 20 anos) apenas está disponível para os edifícios industriais. Os edifícios destinados a fins comerciais ou administrativos ou para habitação têm uma taxa de depreciação fiscal de 2% (estimativa de vida útil de 50 anos).
As depreciações do edifício devem ser iniciadas quando este estiver disponível para ser usado nas condições pretendidas pelo órgão de gestão da empresa, conforme determina o parágrafo 55 da NCRF 7.