PT27586 - Ativos fixos tangíveis
Maio de 2023

Uma firma classificada como microempresa tem imóveis no valor global de 550 mil euros que se encontram arrendados. Lançaram-se os imóveis em 2021 aquando da aquisição, no valor global, na conta 432 115 - Edifícios e outras construções - Aq. Firme-M.Nac Ist. A empresa vai começar a fazer amortizações em 2022, ano é que se deu o arrendamento. Mantém-se a contabilização como está ou passa-se 25% de cada um dos imóveis para a conta 4315 - Terrenos - Isentos (referente ao valor não amortizável)?

Parecer técnico

O pedido de parecer está relacionado com o tratamento contabilístico das propriedades de investimento numa empresa que adota a Norma Contabilística para as Microentidades (NC-ME).

No caso em apreço a entidade adquiriu o imóvel para o arrendamento no ano de 2021. Em concreto questionado se deve considerar algum valor para terreno.

Nos termos do parágrafo 7.2 da NC-ME as designadas propriedades de investimento (terrenos e edifícios), bem como os ativos biológicos de produção, são reconhecidos como ativos fixos tangíveis.

Considerando que o edifício tem como objetivo o arrendamento, como já referido, o tratamento contabilístico para a aquisição do imóvel deve ser classificado como itens do ativo fixo tangível, seguindo para o efeito o previsto no capítulo 7 da NC-ME.

De notar que, os terrenos e edifícios são ativos separáveis e são contabilizados separadamente, mesmo quando tivessem sido adquiridos conjuntamente.
Os terrenos têm uma vida útil ilimitada pelo que não são depreciados. Os edifícios têm vida útil limitada e, por isso, são ativos depreciáveis.

O custo dos itens do ativo fixo tangível inclui seu preço de compra, incluindo os direitos de importação e os impostos de compra não reembolsáveis, após dedução dos descontos e abatimentos, quaisquer gastos diretamente atribuíveis para colocar o ativo na localização e condição necessárias para o mesmo ser capaz de funcionar da forma pretendida (como é o caso do Imposto do Selo e IMT) e a estimativa inicial dos gastos de desmantelamento e remoção do item e de restauro do local no qual este está localizado, em cuja obrigação uma entidade incorre seja quando o item é adquirido seja como consequência de ter usado o item durante um determinado período para finalidades diferentes da produção de inventários durante esse período, conforme previsto no parágrafo 7.1 e seguintes da NC-ME.

Assim, no caso apresentado, deverá classificar na conta 431 o valor correspondente ao terreno.

O n.º 3 do referido artigo 10.º do Decreto Regulamentar n.º 25/2009 estabelece que para os imóveis adquiridos (terreno e edifício adquiridos em conjunto) sem indicação expressa do valor do terreno, o valor a atribuir a este, para efeitos fiscais, é fixado em 25 por cento do valor global, a menos que o sujeito passivo estime outro valor com base em cálculos devidamente fundamentados e aceites pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT).

Esse valor a atribuir ao terreno referente a imóveis adquiridos ou locados (aquisição de terreno e edifício em conjunto), para efeitos fiscais, nunca pode, porém, ser inferior ao seu valor patrimonial tributário definitivo determinado nos termos do Código do IMI, conforme o n.º 4 do mesmo artigo 10.º do Decreto Regulamentar n.º 25/2009.