Uma empresa foi constituída com o objeto de comércio de imóveis (revenda). O capital social era representado por um sócio que detinha uma quota de um por cento e um segundo sócio que detinha uma quota de 99 por cento. Adquiriram um imóvel em 2016, beneficiando da isenção prevista no artigo 7.º do CIMT. Decorridos três anos o imóvel não foi alienado e procedeu-se à entrega do IMT. Em 2019 o sócio que detinha um por cento do capital social adquire a quota de 99 por cento ao outro sócio. Pelo facto de ter passado a deter mais de 75 por cento do capital social liquidou novamente IMT sobre esse imóvel, nos termos do d) do n.º 2 do artigo 2.º do CIMT. Em 2020, a sócia (detentora de 100 por cento do capital social) pretende liquidar e dissolver a empresa, afetando o imóvel ao seu património pessoal. Esta operação ficará novamente sujeita a IMT?


Na situação em análise as questões colocadas referem-se ao enquadramento em sede do Imposto sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) da partilha de um imóvel, em resultado da cessação de uma sociedade. O imóvel foi adquirido pela sociedade em 2016, tendo inicialmente beneficiado da isenção prevista no artigo 7.º do Código de IMT. Passado três anos, foi liquidado o respetivo IMT. Mais tarde, no ano de 2019, o sócio (com participação de um por cento) adquiriu os restantes 99 por cento ao outro sócio. Nesta operação foi liquidado IMT. Em concreto é questionado se, em 2020, com a cessação e correspondente partilha da sociedade haverá novamente sujeição a IMT.
Resulta do n.º 1 do artigo 2.º do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) que «(...) o IMT incide sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis situados no território nacional (...).»
No entanto, existem algumas isenções previstas no referido Código, nomeadamente quando se trate de aquisições de imóveis com destino a revenda, efetuadas por sujeitos passivos que tenham como atividade a compra e venda de imóveis.
De acordo com o disposto no n.º 1 do artigo 7.º do CIMT, esta isenção de IMT apenas será aplicada quando os adquirentes de imóveis sejam sujeitos passivos de IRS ou IRC que estejam registados como tendo a atividade de compra e venda de imóveis.
Esta isenção de reconhecimento automático será verificada pela entidade que intervier na celebração do ato ou do contrato, conforme disposto da alínea a) do n.º 8 do artigo 10.º do CIMT.
Nos termos do n.º 5 do artigo 11.º do CIMT, a aquisição deixará de beneficiar de isenção logo que se verifique que aos prédios adquiridos para revenda foi dado destino diferente ou que os mesmos não foram revendidos dentro do prazo de três anos ou o foram novamente para revenda.
O sujeito passivo disporá do prazo de 30 dias, findo o prazo de três anos, para efetuar a liquidação do IMT, efetuando a entrega desse imposto através do modelo oficial para o efeito, conforme previsto no artigo 34.º do CIMT.
Nos termos do n.º 2 do artigo 18.º do CIMT, ocorrendo a caducidade da isenção, a taxa e o valor a considerar na liquidação serão os vigentes à data da liquidação.
No caso exposto, estamos perante uma sociedade com a atividade de compra e venda de imóveis, sendo que o capital é detido por 2 sócios, um detendo uma quota de um por cento e outro 99 por cento. O imóvel adquirido por esta sociedade enquadra-se no anteriormente exposto, pelo que, não tendo procedido á venda do imóvel no prazo de três anos, acabou por ficar sujeita a IMT.
Relativamente à aquisição da participação, por parte do sócio que detinha um por cento, de acordo com o disposto na alínea d) do n.º 2 do artigo 2.º do Código do IMT, está sujeita a imposto (IMT) a aquisição de partes sociais ou de quotas nas sociedades em nome coletivo, em comandita simples ou por quotas, quando tais sociedades possuam bens imóveis, e quando por aquela aquisição, por amortização ou quaisquer outros factos, algum dos sócios fique a dispor de, pelo menos, 75 por cento do capital social, ou o número de sócios se reduza a dois casados ou unidos de facto.
Nesta norma, está em causa a aquisição de partes sociais, havendo sujeição a IMT caso as condições referidas se verifiquem.
Assim, no caso em concreto, a operação de transmissão das quotas foi sujeita a IMT, devido ao facto do ativo da sociedade cujas partes de capital vão ser alienadas ser constituído por bens imóveis. Neste caso, a sujeição a IMT foi apenas na esfera das entidades adquirentes (sócio que adquiriu a quota) e desde que sejam verificadas as condições previstas na alínea d) do n.º 2 do artigo 2.º, do Código do IMT (como presumimos foi o caso);
Relativamente à partilha da sociedade, a transferência de imóveis da sociedade para o sócio no âmbito da liquidação e partilha da sociedade é considerada como uma transmissão onerosa do direito de propriedade dos imóveis, e não uma transmissão gratuita, estando dessa forma, sujeita a IMT, conforme se explica de seguida.
Tal como anteriormente mencionado, resulta do n.º 1 do artigo 2.º do Código do IMT que «(...) o IMT incide sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis situados no território nacional (...).»
Sendo que a alínea e) do n.º 5 do artigo 2.º do Código do IMT, considera que:
«(...) 5 - Em virtude do disposto no n.º 1, são também sujeitas ao IMT, designadamente: (...)
e) As entradas dos sócios com bens imóveis para a realização do capital das sociedades comerciais ou civis sob a forma comercial ou das sociedades civis a que tenha sido legalmente reconhecida personalidade jurídica, as entregas de bens imóveis dos participantes no ato de subscrição de unidades de participação de fundos de investimento imobiliário fechados de subscrição particular e, bem assim, a adjudicação dos bens imóveis aos sócios na liquidação dessas sociedades e a adjudicação de bens imóveis como reembolso em espécie de unidades de participação decorrente da liquidação de fundos de investimento imobiliário fechados de subscrição particular (...).»
Para efeitos de determinação do valor tributável, importa considerar a regra da 12.ª do n.º 4 do artigo 12.º do Código do IMT:
«(...) 4 - O disposto nos números anteriores entende-se, porém, sem prejuízo das seguintes regras:
(...)
12.ª Nos atos previstos nas alíneas e) e f) do n.º 5 do artigo 2.º, o valor dos imóveis é o valor patrimonial tributário ou, caso seja superior, aquele por que os mesmos entraram para o ativo das sociedades ou para o património dos fundos de investimento imobiliário;(...).»
Assim, no caso em concreto, a partilha do imóvel está sujeita a IMT, devido pelo «adquirente» do imóvel. Considerando que, este já foi tributado em IMT anteriormente, no âmbito da alínea d) do n.º 2 do artigo 2.º do CIMT, devemos ter em atenção as disposições da alínea d) da regra 19ª do n.º 4.º do artigo 12.º do CIMT:
«19.ª Quando se verificarem as transmissões previstas nas alíneas d) e e) do n.º 2 do artigo 2.º, o imposto é liquidado nos termos seguintes:
(..)
d) Pelo valor patrimonial tributário dos imóveis correspondente à participação maioritária ou pelo valor total desses bens, consoante os casos, preferindo em ambas as situações o valor do relatório de avaliação para a sociedade gestora, se superior.»