IMT - Isenção
15-07-2021
Uma empresa adquiriu um imóvel para revenda com o benefício da isenção do IMT, nos termos do artigo do artigo 7.º do CIMT.
Quer agora alterar o destino do bem, pretende reconstruí-lo e posteriormente vender as frações.
Como o imóvel se encontra localizado em áreas de reabilitação urbana, estando também isentas de IMT as aquisições de prédios urbanos destinados a reabilitação urbanística, desde que, no prazo de três anos a contar da data de aquisição, o adquirente inicie as respetivas obras segundo o artigo 45.º do EBF, pretende-se saber como proceder esta empresa para alterar o benefício subjacente à Isenção do IMT para este imóvel.
Terá apenas de solicitar esta alteração ou deverá liquidar o imposto porque alterou o destino do bem e, simultaneamente, solicitar o reembolso do mesmo ao abrigo dos benefícios fiscais para as operações de requalificação urbana?
Questiona se existe a perda da isenção de IMT no caso de uma empresa que adquiriu um imóvel para revenda e posteriormente o reconstrói para o revender em frações autónomas.
A aquisição a que se refere o artigo 7.º do código do Código do IMT deixará de beneficiar de isenção logo que se verifique que aos prédios adquiridos para revenda foi dado destino diferente ou que os mesmos não foram revendidos dentro do prazo de três anos ou o foram novamente para revenda (art.º 11 nº 5 do CIMT).
Existem entendimentos já com algum tempo emanados pela Autoridade Tributária no sentido de que se o imóvel se manteve em inventários e se manteve ativamente para revenda, sem desvio de destino não perde a isenção de IMT, pese embora possa ter no período de três anos sido arrendado como forma de rentabilização.
Aqui em causa, está o conceito e "desvio de destino". A tal doutrina que referimos, nomeadamente, o Ofício-Circular n.º D-2/91, de 17 de julho, refere que "O arrendamento de um prédio adquirido com isenção de sisa (atual IMT), nos termos artigo 11.º, n.º 3 (atual artigo 7.º do CIMT), não configura, por si só, o destino diferente do de revenda. Tal facto será, contudo, determinante da perda da isenção se for acompanhado por outros, nomeadamente com a transferência do ativo para o ativo imobilizado (atualmente ativo fixo tangível ou propriedades de investimento, através do competente lançamento contabilístico, inviabilizando assim a revenda ou manifestando essa intenção".
Nos termos do n.º 5 do artigo 11.º do CIMT, a aquisição deixará de beneficiar de isenção, tendo de liquidar IMT, logo que se verifique que aos prédios adquiridos para revenda foi dado destino diferente ou que os mesmos não foram revendidos dentro do prazo de três anos ou o foram novamente para revenda.
Nos termos do n.º 2 do artigo 18.º do CIMT, ocorrendo a caducidade da isenção, a taxa e o valor a considerar na liquidação serão os vigentes à data da liquidação.
Uma das condições para a isenção é que o imóvel seja revendido sem ser novamente para revenda, no prazo de três anos. Não se verificando a sua revenda nesse prazo, caduca a isenção, de acordo com o disposto no n.º 5 do artigo 11.º do CIMT. Pelo que, sendo revendido a outra empresa que também o destina a revenda, fazendo constar essa intenção do título aquisitivo, caduca a isenção, de acordo com o disposto no n.º 5 do artigo 11.º do CIMT, pelo que o sujeito deve solicitar, no prazo de 30 dias, a respetiva liquidação, nos termos do n.º 1 do artigo 34.º do CIMT.
Atente também no conteúdo do Despacho de 2017-10-18 - Processo: 2017000862 - IVE n.º 12374
Assunto: Conceito de destino diferente; isenção de IMT pela aquisição de bens imóveis para reabilitação e revenda; revenda - obrigatoriedade de declaração expressa no título aquisitivo
A reabilitação urbana (Decreto-Lei n.º 307/2009, com as alterações introduzidas pelos Decretos-Leis n.ºs 32/2012, de 14-08, 136/2014, de 9-9, e 88/2017, de 27-07), de imóveis adquiridos com o benefício de isenção de IMT para revenda (artigo 7.º do CIMT), acompanhada de obras de conversão do respetivo licenciamento administrativo de utilização serviços para habitação, que consistam na realização de obras de remodelação/construção interior (paredes divisórias que originam frações autónomas e suas divisões interiores), modificativas da sua estrutura física inicial, ou da que existia à data de aquisição para revenda, para adaptação à nova utilização licenciada, configura destino diferente para efeitos do disposto no n.º 5 do artigo 11.º do CIMT.
"A reabilitação urbana de imóveis/edifícios no âmbito do seu específico regime é inconfundível com a realização de obras de acabamento de edifícios em tosco, adquiridos para revenda, porque aqueles já foram objeto de inscrição matricial na sequência da conclusão das obras de construção, enquanto os imóveis em adiantada fase de construção/tosco são de construção nova, cuja inscrição matricial só se verificará após a sua conclusão e, por isso, os acabamentos do imóvel em fase construtiva em conformidade com o projeto aprovado, a respetiva constituição de PH e a revenda das frações não constitui destino diferente do da revenda.
A declaração expressa da intenção em como o imóvel se destina a revenda no âmbito do exercício dessa atividade, deve constar no respetivo título aquisitivo, como segurança jurídica, garantia e tutela das consequências tributárias a imputar aos outorgantes vendedores, enquanto titulares da isenção de IMT pela aquisição do imóvel que revenda, isto é, no ato de outorga da escritura pública o outorgante vendedor toma conhecimento das consequências tributárias decorrentes do destino a revenda que o adquirente irá dar ao imóvel.
Intenção expressa de revenda que, pelos mesmos interesses tutelados, deve constar do título aquisitivo mesmo quando se trate de uma primeira aquisição efetuada no âmbito da atividade imobiliária e/ou não possa ser comprovado exercício normal e habitual no ano anterior ao de aquisição, casos em que a "isenção não prejudica a liquidação e pagamento do IMT, nos termos gerais" (cf. artigo 7.º do CIMT).
De resto, a manifestação expressa de intenção em destinar o imóvel a revenda, permite à AT aferir se aos mesmos é, ou não, dado destino diferente do da revenda e qual o momento em que este ocorre, para daí retirar as respetivas consequências tributárias - caducidade do benefício de isenção de IMT.
Adicionalmente esclareça-se, também, que as diligências complementares determinadas pela alínea c) do ofício-circular D-2/91, de 17 de junho, aos Serviços, só têm aplicação para confirmação, a posteriori, dos pressupostos substanciais da isenção prevista no artigo 7.º do CIMT, se o título aquisitivo for equívoco quanto à intenção de revenda.”
Importa ainda referir que os prédios urbanos objeto de reabilitação podem beneficiar de isenção de IMI e de IMT desde que cumpram as condições previstas no art.º 45º do estatuto dos benefícios fiscais (EBF).
No EBF (artigo 71º) também estão previstos incentivos à reabilitação urbana e ao arrendamento habitacional a custos acessíveis, como por exemplo: "ficam isentos do IRC os rendimentos de qualquer natureza obtidos por fundos de investimento imobiliário que operem de acordo com a legislação nacional desde que constituídos entre 1 de janeiro de 2008 e 31 de dezembro de 2013 e pelo menos 75% dos seus ativos sejam bens imóveis sujeitos a ações de reabilitação realizadas nas áreas de reabilitação urbana.”