IRC - Mais-valias em propriedades de investimento
PT28146 - abril de 2024

Determinado sujeito passivo tem na sua contabilidade um imóvel classificado como propriedade de investimento (adquirido em 2004). Este imóvel nunca foi sujeito a depreciações e também nunca esteve arrendado nem gerou qualquer receita. Entretanto, a empresa vendeu esse imóvel.
Para o cálculo da mais-valia fiscal devem ser consideradas as quotas perdidas ou será só a diferença do valor de aquisição para o valor da venda?

Parecer técnico

O pedido de parecer está relacionado com o enquadramento contabilístico e fiscal, na determinação da mais-valia apurada pela alienação de uma propriedade de investimento.
Em termos contabilísticos, o tratamento das propriedades de investimento está previsto na norma contabilística e de relato financeiro (NCRF) n.º 11 - Propriedades de investimento.
De acordo com o parágrafo 5 da NCRF 11, as propriedades de investimento são imóveis, terrenos ou um edifício, ou parte de um edifício, ou ambos, detidos pelo proprietário para obter rendas ou para valorização do capital ou para ambas as finalidades, e não para uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas (neste caso são ativos fixos tangíveis) ou para venda no decurso ordinário do negócio (neste caso são inventários).
No que se refere à mensuração, importa analisar o disposto nos parágrafos 20 a 59 da NCRF 11. Nos termos do parágrafo 29 da NCRF 11, a entidade poderá mensurar o imóvel, classificado como propriedade de investimento, após esse reconhecimento, pelo modelo do justo valor ou pelo modelo do custo.
Após o reconhecimento inicial, uma entidade que escolha o modelo do justo valor deve mensurar todas as suas propriedades de investimento pelo justo valor. Sendo que um ganho ou uma perda proveniente de uma alteração no justo valor de propriedades de investimento deve ser reconhecido nos resultados do período em que ocorra.
O justo valor da propriedade de investimento é o preço pelo qual a propriedade poderia ser trocada entre partes conhecedoras e dispostas a isso numa transação em que não exista relacionamento entre as mesmas. O justo valor exclui especificamente um preço estimado inflacionado ou deflacionado por condições ou circunstâncias especiais tais como financiamento atípico, acordos de venda e relocação, considerações especiais ou concessões dadas por alguém associado à venda.
O justo valor da propriedade de investimento deve refletir as condições de mercado à data do balanço. O justo valor é um valor específico num determinado momento, por exemplo, numa determinada data. Dado que as condições de mercado podem mudar, a quantia relatada como justo valor pode ser incorreta ou não ser apropriada se estimada relativamente a outro momento. A definição de justo valor assume também troca simultânea e conclusão do contrato de venda sem qualquer variação de preço que pudesse ser realizado entre partes conhecedoras e dispostas a isso numa transação em que não exista relacionamento entre elas se a troca e conclusão não forem simultâneas.
A melhor evidência de justo valor é dada por preços correntes num mercado ativo de propriedades semelhantes no mesmo local e condição e sujeitas a locações e outros contratos semelhantes. Uma entidade trata de identificar quaisquer diferenças de natureza, local ou condição da propriedade, ou nos termos contratuais das locações e de outros contratos relacionados com a propriedade.
O justo valor difere do valor de uso, tal como definido na NCRF 12 - Imparidade de ativos. O justo valor reflete o conhecimento e as estimativas de compradores e vendedores conhecedores e dispostos a isso. Em contraste, o valor de uso reflete as estimativas da entidade, incluindo os efeitos de fatores que podem ser específicos da entidade e não aplicáveis às entidades em geral.
Se a entidade optar por mensurar as propriedades de investimento pelo modelo do justo valor, os ganhos ou perdas em resultado das variações desse justo valor serão reconhecidos nos resultados do período a que digam respeito.
Se uma entidade tiver previamente mensurado uma propriedade de investimento pelo justo valor, ela deve continuar a mensurar a propriedade pelo justo valor até à alienação (ou até que a propriedade se torne propriedade ocupada pelo titular ou a entidade comece a desenvolver a propriedade para subsequente venda no decurso ordinário do negócio) mesmo que transações de mercado comparáveis se tornem menos frequentes ou que os preços do mercado se tornem menos prontamente disponíveis.
Os ajustamentos ao justo valor deverão ser registados nas demonstrações financeiras da entidade na conta 42 - Propriedades de Investimento, sendo o ganho ou perda (face ao valor do custo inicial) reconhecido nos resultados do período:
• A crédito da conta 773 - Ganhos por aumentos de justo valor - Em propriedades de investimento ou
• A débito da conta 663 - Perdas por reduções de justo valor - Em propriedades de investimento.
Deste modo, o imóvel passa a estar registado, na conta 42 - Propriedades de investimento, por este novo valor (justo valor). Qualquer ganho ou perda derivado da alteração do justo valor, face ao valor registado, será reconhecido nos rendimentos do período em que ocorra, não sendo imóvel objeto de depreciação.
Em termos fiscais, os ganhos ou perdas pelos aumentos ou diminuições do justo valor da propriedade de investimento não são relevantes na determinação do resultado tributável no ano em que ocorrem, conforme resulta do n.º 9 artigo 18.º do Código ao IRC, pelo que, quando devidamente registados na contabilidade em conformidade com o modelo de mensuração escolhido, deverão ser corrigidos (acrescidos ou deduzidos, consoante o caso) no quadro 7 da declaração de modelo 22, nos campos 713 (perdas de justo valor) ou campo 759 (ganhos de justo valor).
De acordo com o n.º 9 do artigo 18.º do Código do IRC, esses ganhos ou perdas com aumentos ou diminuições de justo valor apenas serão relevantes fiscalmente quando o imóvel for realizado, nomeadamente por alienação.
Quando o imóvel for vendido, a determinação da mais-valia terá em conta o valor de realização (de venda), que corresponderá ao justo valor do imóvel à data da venda, deduzido do custo de aquisição (sem qualquer ajustamento para o justo valor).
O Código do IRC prevê ainda no n.º 2 do artigo 45.º-A uma dedução fiscal, durante o período da vida útil, de um montante igual à quota mínima de depreciação que seria fiscalmente aceite caso esse ativo permanecesse reconhecido ao custo de aquisição. O valor da quota mínima deve ser incluído no campo 792 do quadro 7 da declaração modelo 22.
Nos termos do n.º 2 do artigo 46.º do CIRC, as mais-valias e as menos-valias são dadas pela diferença entre o valor de realização, líquido dos encargos que lhe sejam inerentes e o valor de aquisição, deduzido das depreciações e amortizações aceites fiscalmente, das perdas por imparidade e outras correções de valor previstas nos artigos 28.º-A, 31.º-B e ainda dos valores reconhecidos como gasto fiscal nos termos do artigo 45.º-A, sem prejuízo do disposto na parte final do n.º 3 do artigo 31.º-A.
Em resposta à questão em concreto, e face a ser referido que o imóvel nunca foi sujeito a depreciações, partimos do pressuposto que a referida propriedade de investimento foi mensurada pelo método do justo valor.
Conforme suprarreferido, os ganhos ou perdas pelos aumentos ou diminuições do justo valor da propriedade de investimento não são relevantes na determinação do resultado tributável no ano em que ocorrem, pelo que, o artigo 45.º-A do CIRC permite a dedução, durante o período da vida útil, de um montante igual à quota mínima de depreciação que seria fiscalmente aceite caso esse ativo permanecesse reconhecido ao custo de aquisição.
Aquando da venda do imóvel, a mais-valia ou menos-valia é dada pela diferença entre o valor de realização, líquido dos encargos que lhe sejam inerentes e o valor de aquisição, deduzido dos valores reconhecidos como gasto fiscal nos termos do artigo 45.º-A.
Por último, chamamos a atenção para as entidades que adotam a norma contabilística e de relato financeiro para pequenas entidades (NCRF-PE) que, de acordo com o parágrafo 7.5, «as designadas propriedades de investimento (terrenos e edifícios) são reconhecidas como ativos fixos tangíveis.» O mesmo tratamento deve ser dado para as entidades que adotam as microentidades (parágrafo 7.2 da norma contabilística para microentidades).