O Código do IRS prevê na alínea a) do seu art.º 51.º que, na determinação das mais-valias sujeitas a imposto resultantes da venda de imóveis (categoria G) serão dedutíveis:

"Os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação, bem como a indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens (...)".

Quanto à extensão do conceito de "despesas necessárias" será de ter em conta o entendimento transmitido pela Autoridade Tributária no Despacho do Processo 12/2008, de 2008-08-1, nomeadamente na parte a seguir transcrita:

 "A expressão "despesas necessárias" constante da alínea a) do artigo 51.º encerra alguma margem de indeterminação, pelo que cabe à DGCI proceder ao seu preenchimento, para o que terá de fazer apelo a, pelo menos três tipos de considerações fundamentais: (i) o rendimento a tributar como mais-valia deve ser, sempre que possível um rendimento líquido, (ii) dever-se-á evitar a dupla tributação económica; e (iii) ter-se-ão de acautelar eventuais esquemas de fraude fiscal.

À luz destas considerações, as despesas indissociáveis da operação de venda de um imóvel que o alienante comprovadamente suportou para a sua realização, deverão, em princípio, ser tidas em conta na determinação das mais-valias.

Assim, uma vez preenchidos todos os requisitos necessários para demonstrar de forma inequívoca a conexão do montante pago ao mediador imobiliário com a transacção concreta que originou a mais-valia tributável e estando devidamente documentada a intervenção do respectivo mediador nos termos legais aplicáveis, poderá considerar-se a comissão de intermediação como "despesa necessária" para efeitos da alínea a) do artigo 51.º do CIRS.”

O ano da elaboração do documento que suporta a despesa, por si só, não é relevante para uma eventual exclusão daquele apuramento, dado que, mesmo que emitida a fatura para além do prazo legal previsto do art.º 36.º do CIVA tal não significa necessariamente que o resto das obrigações fiscais do prestador não tenham sido cumpridas em conformidade. Aliás, mesmo que emitida em ano distinto do da prestação do serviço, não significa necessariamente que tenha sido emitida fora do prazo previsto no art.º 36.º do CIVA (se, por exemplo, o serviço foi prestado em 29/12/2016 e a fatura emitida dia 4/01/2017, está cumprido o prazo dos 5 dias úteis exigidos naquele artigo 36.º).

Tratando-se de uma dedução específica da categoria G, não está prevista a necessidade de validação no e-fatura por parte do adquirente, ao contrário do que acontece para as deduções à coleta. Mas esta dedução opera no apuramento do rendimento, pelo que deve ser incluída, quando cumpridos os requisitos acima, no modelo 3, anexo G (campo das "despesas e encargos”) no qual foi incluído o rendimento em causa.

Donde, tratando-se de uma dedução da categoria G correspondente a um rendimento de 2016, só poderá a mesma integrar, nessa qualidade, aquela declaração, não podendo ser considerada na declaração de 2017 (e entregar em 2018).