IRS – Mais-valias na alienação de imóvel

Um casal de idosos vive num lar e tem 2 filhos adultos. A sua anterior casa era a sua habitação própria e permanente e, de momento, está vazia.
Há uma proposta de venda por 450 mil euros. As mais-valias são enormes porque a casa foi escriturada em 2002 por 35 mil euros.
A casa pode ser vendida e o valor reinvestido noutra habitação para alugar? 
Outra hipótese seria doarem o imóvel aos filhos e eles venderem, mas aí surge a questão que teriam de ter o imóvel durante algum tempo para vender, correto? Depois desse tempo como seriam calculadas as mais-valias?

Parecer técnico

O Decreto-Lei 97/2026, aditou nova redação ao n.º 7 do art.º 10.º do CIRS, no sentido de serem excluídos de tributação em IRS, os ganhos provenientes da transmissão de imóveis destinados a habitação, realizadas entre 1 de janeiro de 2026 a 31 de dezembro de 2029, desde que se verifiquem, cumulativamente, as seguintes condições:
- O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel alienado, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, situado em território nacional, destinado ao arrendamento para habitação com renda mensal que não exceda o limite da renda moderada (2 300 euros);
- O reinvestimento seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;
- O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação.
Não haverá lugar ao benefício, conforme n.º 8 do art.º 10, caso não sejam cumpridas as seguintes condições:
- Não seja celebrado contrato de arrendamento habitacional com renda mensal que observe os limites máximos definidos, nos seis meses contados do reinvestimento ou, se posterior, da data de realização da mais-valia;
- O imóvel em que seja concretizado o reinvestimento não seja objeto de contrato ou contratos de arrendamento habitacional, durante, pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos após o reinvestimento, salvo impedimento justificado, designadamente por necessidade de obras urgentes, e pelo período estritamente necessário para o efeito;
- O imóvel em que seja concretizado o reinvestimento seja objeto de contrato de arrendamento cuja renda mensal exceda os limites máximos (2 300 euros), nos primeiros cinco anos após o reinvestimento;
- O imóvel em que seja concretizado o reinvestimento seja alienado, a título oneroso ou gratuito, no prazo de cinco anos contados do reinvestimento ou, se posterior, da data de realização da mais-valia.
Caso não seja cumprida qualquer das condições anteriormente referidas, refere o n.º 9 do art.º 10.º do CIRS, o ganho é tributado:
- No caso da alínea a) ou c), no ano em que se verifique o termo do prazo para reinvestimento ou que seja ultrapassado o limite da renda mensal, respetivamente;
- No caso da alínea b), no ano em que se verifique o não cumprimento dos prazos previstos; 
- No caso da alínea d), no ano em que o imóvel em que seja concretizado o reinvestimento seja alienado.
Na situação exposta, estando o casal num lar, caso seja alienada a sua anterior habitação própria e permanente e reaplicado o valor da venda na aquisição de um imóvel para arrendamento habitacional e caso cumpram todos os requisitos previstos no n.º 7 do art.º 10.º do CIRS, poderão beneficiar da exclusão de tributação da mais-valia por reinvestimento.
Quanto à hipótese colocada de doação aos filhos, não vemos qualquer vantagem, tendo em conta que, apesar de provavelmente o valor de aquisição ser um pouco superior ao que os progenitores terão direito, também teremos de considerar o disposto na alínea a) do n.º 3 do art.º 45.º do CIRS, o qual determina que, em caso de doação entre descendentes e ascendentes, para apuramento do valor de aquisição será o VPT constante da matriz até aos dois anos anteriores à doação para além de que não teriam correção monetária caso alienassem antes de 24 meses.