Os ganhos obtidos, por pessoas singulares, com a alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis, constituem mais-valias sujeitas a tributação em IRS, nos termos do artigo 10.º, n.º 1, alínea b), do Código do IRS.

A fórmula de cálculo dessa mais valia (ou menos valia) é a seguinte:

MV = VR - (VA x coef. + EV + DA), sendo

VR - valor de realização

VA - valor de aquisição

Coef. - Coeficiente de desvalorização monetária

EV - encargos com valorização

DA - despesas com a alienação e com a aquisição

Por sua vez, o Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro, diploma que aprovou o Código do IRS, prevê, então, no seu artigo 5.º, um regime transitório para a categoria G, excluindo da tributação os ganhos desta categoria que, ao abrigo da anterior legislação (Decreto-Lei n.º 46 373, de 9 de junho de 1965) não eram sujeitos ao imposto de mais-valias.

Assim, são excluídos de tributação em IRS os ganhos ou perdas derivados da alienação de direitos reais relativos a:

- Prédios rústicos ou urbanos, com exceção de terrenos para construção, que tenham sido adquiridos, a título oneroso ou gratuito, antes de 1 de janeiro de 1989;

- Terrenos para construção, adquiridos a título gratuito ou oneroso, antes de 9 de junho de 1965.

Para efeitos de apuramento da mais-valia, na aquisição de bens por sucessão "mortis causa", a Circular n.º 21/92, de 19 de outubro veio clarificar que se considera verificada na data da abertura da herança, isto é, na data do óbito, ainda que na partilha venham a ser adjudicados aos herdeiros bens de valor superior aos da sua quota ideal.

Note-se que, o valor de aquisição de imóveis adquiridos a título gratuito será aquele que haja sido considerado para efeito de liquidação do imposto de selo, nos termos do n.º 1 do artigo 45.º do Código do IRS.

De referir ainda que, o valor de aquisição será corrigido do coeficiente de desvalorização monetária (artigo 50.º do CIRS), por entre a data da aquisição do imóvel por herança (2014) e data da sua posterior alienação (2017) terem decorrido mais de 24 meses. Os coeficientes de desvalorização da moeda a aplicar aos bens e direitos alienados durante o ano de 2017 são os previstos na Portaria n.º 326/2017, de 30/10.

O valor de realização, em caso de venda é dado pela contraprestação recebida do adquirente ou pelo valor considerado para efeitos de liquidação de IMT, quando superior ao primeiro, (artigo 44.º, n.º1.º alínea f) e n.º 2 do CIRS).

Assim, deverá ainda considerar-se se o imóvel em causa foi adquirido na vigência do casamento e o regime de casamento aplicável.

De acordo com os dados facultados, o cônjuge sobrevivo obteve 50% do imóvel aquando da sua aquisição, e nesse caso apenas os restantes 50% é que são objeto de repartição pelos herdeiros. Cada uma dessas parcelas adquiridas em momentos diferentes será evidenciada anexos diferentes (G1 E G) da Modelo 3 (com diferentes valores e datas de aquisição).

Atendendo a que o imóvel foi adquirido antes de 1 de janeiro de 1989, não há lugar a tributação de mais-valias na sua alienação respeitante à sua parte do imóvel - os 50% que já detinha (por força do regime transitório previsto no artigo 5.º do Decreto-Lei n.º442 - A/88). Devendo, neste caso, a mais-valia corresponde aos 50%, ser apenas declarada no Quadro 5 do Anexo G1 da Modelo 3 do cônjuge sobrevivo.

Por sua vez, pela parte que corresponde ao seu quinhão hereditário, o cônjuge sobrevivo, terá de indicar (em linhas distintas) no Quadro 4 do Anexo G da Modelo 3, (os restantes 50%, respeitante à sua parte do imóvel adquiridos em momentos diferentes):

a) Pela parte que lhe cabe na herança:

- Na data de aquisição do imóvel, a data da abertura da herança (em 2012),

- No valor de aquisição, o valor que foi considerado para efeito de liquidação do imposto de selo (conforme n.º 1 do artigo 45.º do Código do IRS).

b) Pela doação que lhe foi efetuada pelos filhos:

- Na data de aquisição do imóvel, a data da escritura de partilhas (em 2014).

- No valor de aquisição, considera-se valor de aquisição o valor patrimonial tributário constante da matriz até aos dois anos anteriores à doação (conforme n.º 3 do artigo 45.º do Código do IRS).

O valor de realização, ou o valor considerado para efeitos de liquidação de IMT, quando superior, será também repartido, tendo em conta cada uma destas 3 parcelas em que se encontra decomposto o imóvel, para efeitos da Modelo 3.