A exclusão da tributação das mais-valias obtidas com a alienação de habitação própria permanente do sujeito passivo, ou do seu agregado, prevista no n.º 5 do artigo 10.º do CIRS exige (entre outros requisitos) que o produto da venda (valor de realização abatido do valor remanescente do empréstimo, pago aquando da venda, caso exista) seja aplicado na aquisição de outra habitação própria permanente.
Aquilo que a norma prevê é que o produto da venda seja aplicado na aquisição da nova habitação e, quando a venda da habitação antiga ocorre previamente à aquisição da nova, o produto da venda estará disponível para esse efeito, pelo que, na parte da aquisição da nova habitação que esteja coberta por empréstimo o reinvestimento não é considerado.
Ou seja, se o valor de venda da habitação antiga, abatido do empréstimo remanescente para a sua compra, se o houver, for aplicado na compra do novo imóvel, a mais-valia obtida na venda da habitação antiga ficará excluída de tributação na proporção correspondente ao valor reinvestido.
E por reinvestimento entende-se a utilização efetiva dos montantes recebidos, pelo que, se houver empréstimo para a compra da nova habitação, ou na parte em que exista em empréstimo, não se considera existir reinvestimento.
Relativamente aos prazos, estes serão os referidos na própria norma, na alínea b) do n.º 5, e contam-se a partir da prática dos atos - compra e venda de imóvel:
«b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização.»
Ocorrendo a venda da habitação antiga anteriormente à aquisição da nova, será necessário que o reinvestimento venha a ser feito nos 36 meses posteriores à venda da antiga, contando-se este prazo desde a data da venda da habitação antiga (em que há a transferência do direito de propriedade).
Existem também condicionantes nos n.ºs 6 e 7 do mesmo artigo 10.º, para que verifique o reinvestimento, como seja, por exemplo, o prazo de 12 meses contados da data do reinvestimento para que a nova habitação seja afeta à morada (domicílio fiscal) do sujeito passivo ou do seu agregado.
Relativamente às restantes condições para que seja considerado o reinvestimento, vejamos a redação do n.º 5 alínea a):
«5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:
a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal.»
Ou seja, o reinvestimento poderá ser feito na aquisição da propriedade de outro imóvel ou na construção de imóvel ou ampliação de outro imóvel ou no melhoramento de outro imóvel, mas não para as situações em simultâneo, pelo que sujeito passivo deverá avaliar se pretende considerar reinvestimento na aquisição ou nas obras a realizar (para construção ou ampliação ou melhoramento).
Também é admitido que o reinvestimento seja feito só na aquisição de terreno para a construção do imóvel, ou na aquisição do terreno e na sua construção, mas só no caso de estarmos perante a aquisição de um terreno e posterior construção do imóvel é que podem ser consideradas ambas as componentes (de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção).
Ora, aquilo que foi adquirido, pelo que entendemos e pelos registos que existem à data, foi uma habitação pelo que o reinvestimento será considerado na aquisição ou na ampliação ou nos melhoramentos, mas só num deles.
Caso, aquando da aquisição, o imóvel se qualificasse como terreno, aqui sim, seria possível o reinvestimento na aquisição do terreno e na posterior construção do imóvel, desde que cumpridos os demais requisitos e apenas para as despesas efetuadas dentro do prazo dos 36 meses. As despesas relativas à construção terão de ser suportadas pelas respetivas faturas, dos serviços e bens incorporados nessa construção.
Claro que o contribuinte poderá (e deverá em nossa opinião) expor a sua situação à Autoridade Tributária para aferir se no caso concreto, e dada a particularidade da situação, poderá ainda assim ser aproveitado o reinvestimento, mas esta concordância terá de provir da própria AT.
Em termos formais, o reinvestimento será declarado no quadro 5 do anexo G do ano correspondente às despesas (da compra do terreno ou da habitação, dos serviços e bens aplicados na construção ou melhoramentos).