Determinado sujeito passivo vai vender a habitação própria e permanente em 2022. Com o produto da venda, depois de abatido o empréstimo bancário que ainda deve, vai adquirir outro imóvel para habitação própria e permanente. A nova habitação vai ser sujeita a obras de alguma relevância para que possa ser habitada.
O custo dessas obras, devidamente documentado, é, juntamente com o valor de aquisição, considerado como fazendo parte do total reinvestido na aquisição da nova habitação?
O custo de aquisição será a escritura notarial de aquisição, incluindo o gasto com as obras (devidamente suportado com faturas)?


A questão colocada refere-se à possibilidade de exclusão de tributação dos ganhos resultantes da venda de habitação própria e permanente com reinvestimento na aquisição de nova habitação com mesmo destino, sendo que a nova habitação necessita de obras.
O Código do IRS no seu artigo 10.º permite a exclusão da tributação dos ganhos resultantes da venda de habitação própria permanente nos seguintes termos:
«(...)
5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:
a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;
b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;
c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;
(...).»
A exclusão da tributação das mais-valias obtidas com a alienação de habitação própria permanente do sujeito passivo, ou do seu agregado, prevista no n.º 5 do artigo 10.º do CIRS exige (entre outros requisitos) que o produto da venda (valor de realização abatido do valor remanescente do empréstimo, pago aquando da venda, caso exista) seja aplicado na aquisição de outra habitação própria permanente.
Aquilo que a norma prevê é que o «produto da venda» seja aplicado na aquisição da nova habitação. E este «produto da venda» corresponde [conforme refere a alínea a) do n.º 5] ao valor de realização obtido na venda do imóvel ao qual é deduzido o valor do empréstimo incorrido para a aquisição desse imóvel (se o houver) ainda em dívida à data da venda e que é pago nessa data.
Por reinvestimento entende-se a utilização efetiva dos montantes recebidos, pelo que, se houver empréstimo para a compra da nova habitação, ou na parte em que exista em empréstimo, não se considera existir reinvestimento.
Relativamente aos prazos a considerar, estes serão os referidos na própria norma, na alínea b) do n.º 5, e contam-se a partir da prática dos atos - compra e venda de imóvel:
«b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização.»
Ocorrendo a venda da habitação antiga anteriormente à aquisição da nova, será necessário que o reinvestimento venha a ser feito nos 36 meses posteriores à venda da antiga, contando-se este prazo desde a data da venda da habitação antiga (em que há a transferência do direito de propriedade).
Existem também condicionantes nos n.ºs 6 e 7 do mesmo artigo 10.º, para que verifique o reinvestimento, como seja, quando reinvestimento num outro imóvel, por exemplo, o prazo de 12 meses contados da data do reinvestimento para que a nova habitação seja afeta à morada (domicílio fiscal) do sujeito passivo ou do seu agregado.
Ou seja, o reinvestimento poderá ser feito na aquisição da propriedade de outro imóvel ou na construção de imóvel ou ampliação de outro imóvel ou no melhoramento de outro imóvel, mas não para as situações em simultâneo, pelo que sujeito passivo deverá avaliar se pretende considerar reinvestimento na aquisição da nova habitação ou nas obras a realizar (para construção ou ampliação ou melhoramento que não impliquem a entrega da modelo 1 - do IMI para a inscrição na matriz predial).
Se as obras implicarem a entrega da modelo 1 do IMI para alteração na matriz predial já será admissível que o reinvestimento possa ser realizado no valor da aquisição da nova habitação e nas respetivas obras.
A este respeito sugerimos a leitura da informação vinculativa processo: 1 560/2018, com despacho concordante da diretora de serviço do IRS, de 2018-09-18.
Também é admitido que o reinvestimento seja feito só na aquisição de terreno para a construção do imóvel, ou na aquisição do terreno e na sua construção, mas só no caso de estarmos perante a aquisição de um terreno e posterior construção do imóvel é que podem ser consideradas ambas as componentes (...de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção...).
No caso em apreço, se a aquisição da casa envolver obras que impliquem a alteração da matriz predial (entrega da modelo 1) o reinvestimento será considerado na respetiva aquisição e nas obras que forem realizadas nessa mesma habitação.
Caso as obras de melhoramento não impliquem a entrega da declaração modelo 1 do IMI o reinvestimento apenas poderá ser considerado na aquisição da habitação ou nas obras realizadas na mesma habitação, mas não em simultâneo.
Neste cenário, caso o sujeito passivo opte por reinvestir nos gastos com as obras, as respetivas despesas relativas às obras de melhoramento terão de ser suportadas pelas respetivas faturas, dos serviços e bens incorporados nesses melhoramentos.
Não se concretizando o reinvestimento nos termos e prazos legalmente estabelecidos para o efeito, será a mais-valia apurada sujeita a tributação, por englobamento, em 50 por cento do correspondente valor determinado com base nas regras aplicáveis ao caso.