Determinado casal comprou uma moradia de banco, que necessita de obras, para morada permanente de família (casa A).
Ambos têm habitação permanente e morada fiscal em duas outras casas (casas B e C).
A intenção é passarem a viver como família, quando as obras estiverem concluídas. A escritura será em agosto de 2018 e finalização das obras em final de dezembro de 2018. Depois desta data, passarão a habitar permanentemente na casa A, que passará a ser morada fiscal da família.
Para a compra desta casa (A) irão recorrer ao crédito em 90 por cento do valor de aquisição e pagar do seu bolso um valor avultado em obras de reabilitação do imóvel.
Após a mudança para a nova casa, tencionam vender as casas B e C.
Com a mudança de morada fiscal de ambos para a casa A, poderá a mais-valia de B e C ser reinvestida na nova casa de ambos, caso as habitações sejam vendidas nos dois anos subsequentes? Estes dois anos contam a partir da data da escritura ou da alteração de morada fiscal?
Como proceder dado que entregam IRS em separado, pois não são casados?
Caso a soma das mais-valias seja superior ao valor pago em capital na escritura de aquisição, é possível abater o capital remanescente no crédito habitação e tal ser considerado reinvestimento da mais-valia? Isto porque, na realidade, o dinheiro só ficará disponível com a venda de B e C.
O valor das obras que será faturado conta para o cálculo do reinvestimento das mais-valias? Como?
Quais as consequências no reinvestimento das mais-valias, caso decidam pelo arrendamento temporário de um dos imóveis, dentro do período dos dois anos, antes da venda?
Parecer técnico
A exclusão da tributação das mais-valias obtidas com a alienação de habitação própria permanente do sujeito passivo, ou do seu agregado, prevista no n.º 5 do artigo 10.º do CIRS exige (entre outros requisitos) que o produto da venda (valor de realização abatido do valor remanescente do empréstimo, pago aquando da venda, caso exista) seja aplicado na aquisição de outra habitação própria permanente.
Aquilo que a norma prevê é que o produto da venda seja aplicado na aquisição da nova habitação e, quando a venda da habitação antiga ocorre previamente à aquisição da nova, o produto da venda estará disponível para esse efeito, pelo que, na parte da aquisição da nova habitação que esteja coberta por empréstimo o reinvestimento não é considerado.
Se a aquisição da habitação nova ocorre antes da venda da habitação antiga, é natural que o contribuinte, não tendo disponibilidade financeira à data da compra, uma vez que ainda não vendeu a habitação antiga, recorra a empréstimo, não ficando prejudicada a possibilidade de reinvestimento em virtude desta circunstância - no entanto, pretendendo-se este reinvestimento, o empréstimo incorrido aquando da compra da nova habitação deverá ser amortizado no momento da venda da habitação antiga, pelo montante que se pretende reinvestir.
O facto da nova habitação ser adquirida em compropriedade não prejudica a aplicação daquele n.º 5 do artigo 10.º do CIVA, embora só possam ser considerados para reinvestimento os valores proporcionais relativos à quota parte do imóvel que é adquirida.
Será importante aqui ter em conta o seguinte - o que é reinvestido é o valor da venda da habitação antiga, e não a mais-valia, conforme refere na sua primeira questão.
Ou seja, se o valor de venda da habitação antiga, abatido do empréstimo remanescente para a sua compra, se o houver, for aplicado na compra do novo imóvel, a mais-valia obtida na venda da habitação antiga ficará excluída de tributação na proporção correspondente ao valor reinvestido.
E por reinvestimento entende-se, como ficou dito acima, a utilização efetiva dos montantes recebidos, pelo que, se houver empréstimo para a compra da nova habitação, ou na parte em que exista em empréstimo, não se considera existir reinvestimento.
Donde, se a venda da habitação antiga ocorre posteriormente à compra da nova, o empréstimo pedido para esta última deverá ter a correspondente amortização logo que ocorra a venda da antiga - desde que reunidas as restantes condições e prazos para esse reinvestimento.
Relativamente aos prazos, estes serão os referidos na própria norma, na alínea b) do n.º 5, e contam-se a partir da prática dos atos - compra e venda de imóvel:
«b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização.»
Ocorrendo a venda da habitação antiga posteriormente à aquisição da nova, será necessário que a aquisição tenha ocorrido nos 24 meses anteriores à venda da antiga, contando-se este prazo desde a data da aquisição da antiga (da escritura em que há a transferência do direito de propriedade) até à venda da nova.
Existem também condicionantes nos n.ºs 6 e 7 do mesmo artigo 10.º, para que verifique o reinvestimento, como seja o prazo de 12 meses contados da data do reinvestimento para que a nova habitação seja afeta à morada (domicílio fiscal) do sujeito passivo ou do seu agregado.
Cada sujeito passivo deverá incluir na sua declaração de modelo 3 a mais-valia com a venda da habitação que lhe pertença, bem como o reinvestimento a realizar, ou realizado, nas proporções que lhe cabem na aquisição do novo imóvel, sem prejuízo da opção por tributação conjunta, no caso da união de facto.
Relativamente às restantes condições para que seja considerado o reinvestimento, vejamos a redação do n.º 5 alínea a):
«5 -São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:
a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal.»
Ou seja, o reinvestimento poderá ser feito na aquisição da propriedade de outro imóvel ou na ampliação de outro imóvel ou no melhoramento de outro imóvel, mas não em simultâneo, pelo que sujeito passivo deverá avaliar se pretende considerar reinvestimento na aquisição ou nas obras a realizar (para ampliação ou para melhoramento).
Só no caso de estarmos perante a aquisição de um terreno e posterior construção do imóvel é que podem ser consideradas ambas as componentes (..de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção).
Quanto à utilização do imóvel para outros fins durante o prazo do reinvestimento, a norma não faz qualquer referência, mas a situação levantará certamente questões por parte da Autoridade Tributária.
Pressupondo que estarão reunidas todas as restantes condições para o reinvestimento, e que o imóvel vendido foi o domicílio fiscal do sujeito passivo até à data de alteração de domicílio fiscal para o novo imóvel adquirido para esse fim, poderá ser pacífica a aceitação (para efeitos do reinvestimento) do arrendamento temporário da habitação antiga, no âmbito da categoria F e sem qualquer afetação a uma atividade empresarial e profissional (por exemplo, alojamento local), até à data da sua venda.
No entanto, não existindo qualquer entendimento da AT divulgado a este respeito seria aconselhável que a questão lhe fosse colocada diretamente para maior segurança do contribuinte.