IRS – reinvestimento em habitação própria e permanente
Um casal era residente fiscal em Portugal quando alienou, em janeiro de 2026, o imóvel que constituía a sua habitação própria e permanente.
Em setembro de 2026, o casal mudou-se para a Malásia e atualizará a sua morada fiscal, passando à condição de não residente em Portugal. Após a mudança, não terá imóveis nem rendimentos de fonte portuguesa.
Na declaração modelo 3 de IRS relativa a 2026, a entregar em 2027, será declarada a intenção de reinvestir o valor de realização.
A alteração da residência fiscal para a Malásia, ocorrida após a alienação, prejudica o regime de exclusão de tributação por reinvestimento previsto no artigo 10.º do CIRS?
O prazo de 36 meses continua a aplicar-se normalmente, permitindo que o reinvestimento seja realizado até à data correspondente de janeiro de 2029?
Caso o valor seja reinvestido na aquisição de uma nova habitação própria e permanente em Portugal, é necessário que o casal volte a ser residente fiscal em Portugal antes ou no momento da aquisição?
Poderá o imóvel ser adquirido enquanto os sujeitos passivos ainda são não residentes, desde que regressem posteriormente a Portugal e o afetem à sua habitação própria e permanente dentro dos prazos legalmente previstos?
A perda da qualidade de residente antes da concretização do reinvestimento determina alguma tributação imediata da mais-valia ou alguma obrigação declarativa adicional?
Parecer técnico
Na presente questão pretende-se saber se a alteração da residência fiscal para a Malásia, ocorrida após a alienação da habitação própria e permanente, condiciona a exclusão de tributação da mais-valia mediante reinvestimento, nos termos do n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, bem como determinar os prazos e as condições de afetação do novo imóvel à habitação própria e permanente.
Nos termos do n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, «5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:
a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado-membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;
b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;
c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;
(...)
e) O imóvel transmitido tenha sido destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, nos 12 meses anteriores à data da transmissão, ou, quando anterior, à data do reinvestimento previsto na alínea a), salvo se a inobservância deste período se tenha devido a circunstâncias excecionais, nos termos do n.º 23.»
Por sua vez, o n.º 6 do mesmo artigo determina:
«6 - Não haverá lugar ao benefício referido no número anterior quando:
a) Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afete à sua habitação ou do seu agregado familiar, até decorridos doze meses após o reinvestimento;
(...)
e) O sujeito passivo ou o seu agregado familiar não tenham fixado no imóvel o seu domicílio fiscal.»
Por seu turno, a alínea a) do n.º 1 do artigo 57.º do CIRS estabelece a obrigação de:
«Mencionar a intenção de efetuar o reinvestimento na declaração do ano de realização, indicando na mesma e nas declarações dos três anos seguintes os investimentos efetuados.»
A informação vinculativa proferida no processo n.º 30 696, com despacho de 11 de julho de 2026, reafirma que, no reinvestimento efetuado ao abrigo do n.º 5 do artigo 10.º do CIRS, o novo imóvel deve ser afeto à habitação do sujeito passivo ou do seu agregado familiar no prazo de 12 meses após o reinvestimento.
Análise da situação apresentada
Caso o casal pretenda beneficiar da exclusão de tributação prevista no n.º 5 do artigo 10.º do CIRS, o novo imóvel terá de constituir efetivamente a sua habitação própria e permanente. Não basta adquirir um imóvel em Portugal ou declarar uma intenção futura de nele residir, ou seja, é necessário que o casal passe efetivamente a habitá-lo com carácter de permanência e nele fixe o seu domicílio fiscal.
A alteração da residência fiscal para a Malásia, em setembro de 2026, não elimina, por si mesma, a intenção de reinvestimento anteriormente manifestada, nem determina a tributação imediata da mais-valia. Porém, se o casal permanecer residente na Malásia e não regressar a Portugal para afetar o novo imóvel à sua habitação própria e permanente, não poderá beneficiar do regime do n.º 5 do artigo 10.º do CIRS.
Relativamente às questões concretamente colocadas:
Alteração da residência fiscal após a alienação - A alteração da residência fiscal para a Malásia, ocorrida após a venda, não prejudica automaticamente o regime, uma vez que a lei não exige que o sujeito passivo mantenha ininterruptamente a residência fiscal em Portugal durante todo o prazo de reinvestimento.
Todavia, para beneficiar da exclusão mediante aquisição de nova HPP em Portugal, o casal terá de regressar e afetar efetivamente o imóvel à sua habitação própria e permanente, fixando nele o respetivo domicílio fiscal.
Prazo para o reinvestimento - O prazo de 36 meses mantém-se aplicável. Tendo a alienação ocorrido em janeiro de 2026, o reinvestimento poderá ser concretizado até ao dia correspondente de janeiro de 2029.
A alteração da residência fiscal para a Malásia não suspende, interrompe ou reinicia este prazo.
Residência fiscal no momento da aquisição - O artigo 10.º do CIRS não estabelece expressamente que o sujeito passivo tenha de ser residente fiscal em Portugal na data da aquisição do novo imóvel. A alínea a) do n.º 6 do mesmo artigo concede um prazo de 12 meses após o reinvestimento para que o imóvel seja afeto à habitação do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, exigindo ainda a alínea e) a fixação do respetivo domicílio fiscal.
A PIV n.º 28 272 admite que um sujeito passivo seja não residente na data do reinvestimento quando o imóvel adquirido seja afeto à habitação própria e permanente do seu agregado familiar residente em Portugal. Contudo, esta situação não coincide integralmente com o caso apresentado, uma vez que ambos os membros do casal passarão a residir na Malásia.
Acresce que a aquisição poderá ocorrer num determinado ano e a afetação do imóvel à habitação própria e permanente, ainda que realizada dentro do prazo de 12 meses, apenas se verificar no ano seguinte. Nesse caso, na declaração modelo 3 respeitante ao ano da aquisição, os sujeitos passivos terão de declarar simultaneamente a condição de não residentes e a concretização do reinvestimento num imóvel destinado à sua habitação própria e permanente em Portugal.
Esta circunstância poderá originar limitações na validação da declaração ou levar a AT a questionar se, no ano do reinvestimento, estavam efetivamente cumpridos os requisitos do n.º 5 do artigo 10.º do CIRS.
Em nossa opinião, embora seja defensável que a afetação do imóvel à habitação própria e permanente no prazo de 12 meses permite cumprir o requisito legal, considera-se prudente que, na data da aquisição do imóvel, o casal já tenha regressado a Portugal e adquirido a condição de residente fiscal, assegurando, desde esse momento, a correspondência entre a situação declarativa e o destino atribuído ao imóvel.
Aquisição enquanto não residentes - A última questão parece ser semelhante à anterior.
Ou seja, conforme referimos, a letra do artigo 10.º do CIRS permite sustentar que o imóvel pode ser adquirido antes da sua efetiva afetação à habitação própria e permanente, desde que essa afetação e a fixação do domicílio fiscal ocorram no prazo de 12 meses após o reinvestimento.
Todavia, não existe doutrina administrativa divulgada que confirme especificamente a aplicação do regime quando ambos os membros do casal são não residentes na data da aquisição e apenas regressam a Portugal e fixam a sua residência no imóvel no ano seguinte.
A PIV n.º 28 272 apenas reconhece a possibilidade de o adquirente ser não residente porque, nesse caso, o restante agregado familiar permanecia residente em Portugal e o novo imóvel constituiria a respetiva HPP. Por essa razão, essa conclusão não deve ser transposta diretamente para a situação apresentada.
Assim, a aquisição efetuada enquanto ambos os sujeitos passivos ainda são não residentes poderá ser objeto de questionamento pela AT, particularmente quando o reinvestimento seja declarado numa declaração modelo 3 relativa a um ano em que estes ainda não tinham a condição de residentes em Portugal.
Em nossa opinião, por razões de prudência e segurança fiscal, o casal deverá regressar a Portugal e adquirir a condição de residente fiscal antes ou, pelo menos, em momento coincidente com a aquisição do novo imóvel, afetando-o efetivamente à sua habitação própria e permanente e nele fixando o respetivo domicílio fiscal.
Tributação imediata e obrigações declarativas - A perda da qualidade de residente em setembro de 2026 não determina, isoladamente, a tributação imediata da mais-valia.
Na declaração modelo 3 relativa a 2026 deve ser declarada a alienação e manifestada a intenção de reinvestimento, indicando o montante que se pretende reinvestir. Nos termos do artigo 57.º do CIRS, os reinvestimentos concretizados devem ser indicados na declaração respeitante ao ano em que sejam efetuados e, quando aplicável, nas declarações dos três anos seguintes. A própria AT confirma esta obrigação declarativa.
Caso o reinvestimento não seja concretizado dentro do prazo legal, ou o novo imóvel não seja afeto à habitação própria e permanente nas condições exigidas, será efetuada a correspondente liquidação da mais-valia. O artigo 92.º, n.º 3, do CIRS associa o início do prazo de caducidade ao decurso do prazo de reinvestimento ou à falta de afetação do imóvel à habitação do sujeito passivo ou do seu agregado familiar.
Regimes adicionais introduzidos pelo pacote da habitação - Atendendo a que a alienação ocorreu em janeiro de 2026, deverá ainda apurar-se se o casal tem intenção de utilizar alguma das modalidades introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.
Em particular, os números 7 a 9 do artigo 10.º do CIRS permitem, relativamente às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029, o reinvestimento na aquisição de imóveis situados em Portugal destinados ao arrendamento habitacional, desde que sejam respeitados os limites de renda, os períodos mínimos de arrendamento e as restantes condições legais.
Desconhecendo-se as intenções do casal quanto ao eventual arrendamento habitacional, sugere-se a consulta do manual da OCC «Pacote Habitação – Medidas fiscais de incentivo à habitação».