Questiona-nos relativamente à exclusão de tributação da mais-valia obtida na venda de imóvel que foi adquirido com recurso ao produto de venda de um imóvel que também esteve excluído de tributação em 2018, por se tratar de uma habitação própria permanente.

Os incrementos patrimoniais constituem uma das categorias de rendimentos definidas no artigo 1.º do Código do IRS, onde se incluem os ganhos gerados pela venda de imóveis pertencentes ao património particular do sujeito passivo do imposto.

De acordo com a definição do artigo 9.º do Código do IRS, constituem incrementos patrimoniais, ou seja, rendimentos da categoria G, desde que não considerados rendimentos de outras categorias, as mais-valias, tal como definidas no artigo 10.º do mesmo Código.

As mais-valias de imóveis resultam dos ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, provenham da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis, assim como da afetação desses bens do património particular a atividade geradora de rendimentos empresariais e profissionais exercida em nome individual pelo seu proprietário - alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do Código do IRS.

O ganho obtido na alienação correspondente à parte adquirida após a vigência do Código do IRS resulta da seguinte fórmula:

MV = VR - (VA x coef. + EV + DA), sendo VR - valor de realização

VA - valor de aquisição

Coef. - Coeficiente de desvalorização monetária EV - encargos com valorização

DA - despesas com a alienação e com a aquisição

O Código do IRS no artigo 10.º permite a exclusão da tributação dos ganhos resultantes da venda de habitação própria permanente nos seguintes termos:

«(...)

5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições: [Redação dada pela Lei n.º 82-E/2014, de 31 de dezembro]

a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal; [Redação dada pela Lei n.º 82-E/2014, de 31 de dezembro]

b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização; [Redação dada pela Lei n.º 82-E/2014, de 31 de dezembro]

c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação; [Redação dada pela Lei n.º 82-E/2014, de 31 de dezembro]

d) [Revogada pelo Decreto-Lei n.º 211/2005, de 7 de dezembro] (...).»

A exclusão da tributação das mais-valias obtidas com a alienação de habitação própria permanente do sujeito passivo, ou do seu agregado, prevista no n.º 5 do artigo 10.º do CIRS exige (entre outros requisitos) que o produto da venda (valor de realização abatido do valor remanescente do empréstimo, pago aquando da venda, caso exista) seja aplicado na aquisição de outra habitação própria permanente.

Aquilo que a norma prevê é que o «produto da venda» seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino.

Em resposta à questão em concreto, refira-se que não se trata de uma isenção, mas de uma exclusão de tributação, desde que verificados os requisitos.

Desta forma, o contribuinte pode novamente obter a exclusão de tributação na venda do imóvel, desde que os referidos requisitos sejam novamente cumpridos.