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IVA - Comissões
25 Fevereiro 2021
Parecer técnico do departamento de consultoria da Ordem
IVA - Comissões
28-01-2021

Uma imobiliária tem a receber comissões de um determinado valor de uma outra imobiliária portuguesa, mas existe um intermediário residente nos Estados Unidos que, por sua vez, passa a fatura à cliente deste contabilista certificado.
Então vejamos:
1º) Esse intermediário, residente nos EUA, passou uma fatura isenta de IVA, colocando a menção para obtenção da isenção ao meu cliente - Artigo 6.º
2º Por sua vez, a cliente do contabilista certificado vai passar a totalidade à Imobiliária portuguesa. A cliente do contabilista certificado tem que debitar IVA pela totalidade da fatura de comissões.
3º) A advogada da empresa informa que a cliente deve mencionar na sua fatura o valor pago ao intermediário isenta, e juntar a fatura dos EUA, e só o restante é que debita IVA.
Foi pedido à advogada que formalizasse por escrito e esta assim o fez, mencionando o artigo 14.º, o que não está correto, visto ser serviços e não mercadoria.

Uma imobiliária tem a receber comissões de uma outra imobiliária portuguesa, mas existe um intermediário residente nos EUA que, por sua vez, passa a fatura à imobiliária cliente do contabilista certificado.
Então vejamos:
1.º) Esse intermediário dos EUA emitiu uma fatura isenta de IVA, colocando a menção: artigo 6.º.
2.º) Por sua vez, a sua cliente vai passar à outra imobiliária portuguesa uma fatura pela totalidade da comissão que lhe é devida. Segundo o entendimento da colega, a sua cliente tem de debitar IVA pela totalidade da fatura de comissões.
3.º) Vem a advogada da empresa informar que a cliente da colega deve mencionar na sua fatura o valor pago ao intermediário isenta, e juntar a fatura dos EUA, e só o restante é que debita IVA.
A colega informou a sua cliente de que não pode ser assim, pedindo que a advogada colocasse isso por escrito e a advogada assim o fez, mencionando a aplicação do artigo 14.º do CIVA, o que é completamente errado, uma vez que estamos a falar de serviços e não de mercadorias.
Em resposta às questões apresentadas e de acordo com a informação de que dispomos presentemente, somos do seguinte entendimento:
Localização das prestações de serviços de intermediação
1. Pela forma como a questão é colocada, fica a impressão de que a imobiliária cliente da colega não tem de pagar qualquer comissão a qualquer intermediário estabelecido nos Estados Unidos da América e que, por conseguinte, a fatura emitida por esse intermediário não corresponde a qualquer serviço efetivamente prestado.
2. Oxalá estejamos enganados na nossa perceção, mas a colega deverá analisar com todo o rigor a situação, procurando saber em que condições é que se deu essa intermediação e como é que essa comissão foi paga.
3. Desconhecemos qual a localização do prédio a que está associada a comissão que a imobiliária cliente da colega vai receber, mas se o prédio se localizar em Portugal, haverá alguma justificação válida para a intervenção de um intermediário dos EUA?! Ou será que o prédio em causa se localiza nos EUA?
4. De qualquer forma, a fatura do intermediário dos EUA poderá implicar que a imobiliária cliente da colega tenha de proceder à liquidação do IVA que vai pagar a esse intermediário. Mais adiante voltaremos a falar disto.
5. Mas o que está em causa no pedido em apreciação é a fatura de comissões que a imobiliária cliente da colega vai faturar à outra imobiliária portuguesa.
6. Como não sabemos a localização do prédio a que está associada a comissão, o primeiro aspeto a analisar é saber se a comissão constitui uma prestação de serviços relacionada com um imóvel, ou se, pelo contrário, lhe é aplicável a regra geral prevista na alínea a) do n.º 6 do artigo 6.º do CIVA.
7. De harmonia com a alínea p) do n.º 2 do artigo 31.º-A do Regulamento de Execução (UE) n.º 282/2011 do Conselho, de 15 de março de 2011, aditado pelo Regulamento de Execução (UE) n.º 1042/2013 do Conselho, de 7 de outubro de 2013, é considerada uma prestação de serviços relacionada com bens imóveis:
"p) A intermediação na venda ou na locação ou arrendamento de bens imóveis e na constituição ou transferência de determinados direitos ou direitos reais sobre bens imóveis (equiparados ou não a bens corpóreos), com exceção da intermediação abrangida pelo n.º 3, alínea d);”
8. Nos termos da alínea d) do n.º 3 mencionada no ponto anterior, não é considerada uma prestação de serviços relacionada com bens imóveis:
"d) A intermediação nas prestações de serviços de alojamento no setor hoteleiro ou em setores com funções similares, como os campos de férias ou os terrenos destinados a campismo, se o intermediário agir em nome e por conta de outra pessoa;”
9. O artigo 31.º-A, n.º 2, alínea p), abrange apenas a intermediação na venda ou na locação ou arrendamento de bens imóveis e na constituição ou transferência de determinados direitos ou direitos reais sobre bens imóveis.
10. O artigo 47.º da Diretiva IVA inclui explicitamente no seu âmbito de aplicação os serviços de peritos e agentes imobiliários. No entanto, os serviços de intermediação abrangidos pelo artigo 31.º-A, n.º 2, alínea p), não estão limitados aos serviços prestados por estas duas profissões. As pessoas ou entidades jurídicas que não são peritos ou agentes imobiliários podem igualmente prestar os serviços mencionados nesta disposição.
11. Tal é confirmado pela redação literal do artigo 47.º da Diretiva IVA, cujo âmbito de aplicação não está limitado a atividades ou profissões específicas. Por conseguinte, outras profissões – como, por exemplo, um gestor de ativos ou um corretor imobiliário – não devem ser excluídas do âmbito de aplicação do artigo 31.º-A, n.º 2, alínea p), apenas por não serem explicitamente mencionadas no artigo 47.º da Diretiva IVA. O que é decisivo é o tipo de serviços efetivamente prestados pelo intermediário, e não a sua profissão.
12. Face ao que antecede, as prestações de serviços de intermediação relacionadas com a transmissão de imóveis têm uma regra específica de localização, que se encontra consagrada na alínea a) dos n.ºs 7 e 8 do artigo 6.º do CIVA, nos termos da qual tais serviços são tributáveis no país onde se localizam os imóveis transmitidos.
13. Nestes termos, se o imóvel que foi objeto de transmissão não se encontrar localizado em Portugal, não estão sujeitas a IVA no território nacional, quer a comissão paga ao intermediário dos EUA, quer a comissão que a imobiliária cliente da colega vai faturar à outra imobiliária portuguesa. Tais comissões estão sujeitas a IVA no país onde estiver localizado o imóvel transmitido.
14. Caso o imóvel que foi objeto de transmissão se encontrar localizado em Portugal, então estão sujeitas a IVA no território nacional, quer a comissão paga ao intermediário dos EUA, quer a comissão que a imobiliária cliente da colega vai faturar à outra imobiliária portuguesa.
15. Face ao descrito, caso o imóvel que foi objeto de transmissão se encontre localizado em Portugal, a comissão que a imobiliária cliente da colega vai faturar à outra imobiliária portuguesa está sujeita a IVA à taxa de 23%. E o valor sobre que deve ser liquidado o IVA é o valor global da comissão e não apenas a diferença entre a comissão a que a imobiliária cliente da colega tem direito, deduzida da comissão que tem de pagar ao intermediário dos EUA. Trata-se de duas prestações de serviços distintas e, em termos de IVA, não pode haver compensação entre ambas.
16. Falta resolver o problema da comissão faturada pelo intermediário dos EUA.
17. Face ao que dissemos antes, a referida comissão também está sujeita a IVA no território nacional, nos termos da alínea a) do n.º 8 do artigo 6.º do CIVA.
18. Por força disso, o intermediário dos EUA devia ter dado cumprimento ao disposto no n.º 2 do artigo 30.º do CIVA, dando a conhecer à imobiliária cliente da colega a identificação do seu representante em Portugal.
19. Não o tendo feito, o sujeito passivo do imposto é, nos termos da alínea g) do n.º 1 do artigo 2.º do CIVA, o adquirente dos serviços.
20. Assim, a imobiliária cliente da colega terá de, em cumprimento da alínea g) do n.º 1 do artigo 2.º do CIVA, de proceder à liquidação do IVA correspondente à comissão que vai ter de pagar ao intermediário dos EUA.