Em 31 de dezembro de 2020, aquando da escritura de promessa de compra e venda de um imóvel, o comprador pagou o valor total do respetivo imóvel no valor de 500 mil euros. Nessa data a empresa não emitiu qualquer fatura e foi registado na contabilidade com suporte no contrato de promessa nas contas 12/276 a entrada dos 500 mil euros.
A 1 de agosto de 2022 foi realizado o contrato efetivo de compra e venda do imóvel, onde consta o referido pagamento em 2020.
A questão prende-se com a obrigatoriedade de emitir fatura deste valor, visto que a empresa apenas começou a vender os imóveis agora e fatura desde 2021 as escrituras, tanto de promessa de compra e venda como, posteriormente, as escrituras de venda. Em 2020 realizou apenas esta situação e não foi faturado, logo não consta sequer no e-fatura.


A questão colocada relaciona-se com a obrigação de emitir fatura pela venda de um terreno por escritura pública.
Começamos por referir que os artigos 7.º e 8.º do Código do IVA referem-se quanto ao momento em que ocorre o facto gerador e a exigibilidade do imposto. Os artigos 29.º e 36.º do Código do IVA tratam da obrigatoriedade, prazo e requisitos das faturas.
Com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 28/2019, de 15 de fevereiro, as obrigações relativas ao processamento de faturas e outros documentos fiscalmente relevantes sofreu significativas alterações.
Com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 28/2019, de 15 de fevereiro, em 1 de janeiro de 2020, foi revogada a dispensa de emissão de fatura para os sujeitos passivos de IRC que praticam exclusivamente operações isentas de IVA (que anteriormente estava prevista no n.º 3 do artigo 29.º do Código do IVA), desta forma, os sujeitos passivos que apenas se dedicavam à compra e venda de imóveis, na qual praticavam operações exclusivamente isentas, passaram também a estar obrigados a emissão da fatura por força desta revogação.
É um facto que o sujeito passivo está obrigado a emitir fatura. Contudo, tem sido comummente aceite a substituição da fatura por escritura pública, nas operações de transmissões de imóveis.
Esta possibilidade consta do n.º 2 do artigo 11.º do Regime de renúncia à isenção do IVA nas operações relativas a bens imóveis (anexo ao Decreto-Lei n.º 21/2007, de 29 de janeiro): «(...) nas transmissões de imóveis com sujeição a IVA, a escritura substitui a fatura exigida para efeitos deste imposto, desde que dela constem, à exceção da numeração, as indicações referidas no artigo 35.º do Código do IVA e a menção referida no número anterior (...).»
Referimos também que constava um esclarecimento da Autoridade Tributária, no Portal das Finanças, em apoio ao contribuinte - questões frequentes - comunicação elementos faturas a FAQ n.º 10-0076 sobre o tema:
«10-0076 Numa venda de imóveis, a escritura pública pode dispensar a emissão da fatura?
A escritura pública dispensa a emissão de fatura nas transmissões de bens imóveis. A comunicação à AT é efetuada pelos notários, através da declaração modelo 11.
Porém, pode o sujeito passivo alienante emitir fatura, se assim o entender, caso em que deve efetuar a sua comunicação.»
Todavia, chamamos à atenção que esta FAQ foi retirada do Portal das Finanças.
Assim, no que se refere à venda de imóveis, operação que é suportada por escritura pública, tendo agora sido objeto de pedido de informação vinculativa nos termos previstos no artigo 68.º da Lei Geral Tributária, a AT veio confirmar a obrigação de emitir fatura para as operações de transmissão de bens imóveis.
Importa assim verificar o disposto na informação vinculativa Processo: n.º 16 416, por despacho de 28-12-2020, da diretora de Serviços do IVA (por subdelegação). Disponibilizada em 30 de dezembro de 2020 - Assunto - Isenção - Obrigatoriedade de emitir fatura/programa certificado.
Salientamos o seguinte:
«IV - Conclusão
18. O Código (CIVA) prevê, na alínea b) do n.º 1 do artigo 29.º, a obrigatoriedade de emissão de fatura por cada transmissão de bens ou prestação de serviços, tal como vêm definidas nos artigos 3.º e 4.º, independentemente da qualidade do adquirente dos bens ou destinatário dos serviços, ainda que estes não a solicitem, bem como pelos pagamentos que lhes sejam efetuados antes da data da transmissão de bens ou da prestação de serviços.
19. O Decreto-Lei n.º 28/2019, de 15 de fevereiro, veio determinar na alínea c) do artigo 4.º que os sujeitos passivos com sede, estabelecimento estável ou domicilio em território nacional e outros sujeitos passivos cuja obrigação de emissão de fatura se encontre sujeita às regras estabelecidas na legislação interna nos termos do artigo 35.º-A do Código do IVA, estão obrigados a utilizar exclusivamente, programas informáticos que tenham sido objeto de prévia certificação pela AT, sempre que, como no caso, sejam obrigados a dispor de contabilidade organizada ou por ela tenham optado.
20. Em face do exposto conclui-se que existe obrigatoriedade de emissão de fatura por cada transmissão de bens (imóveis) e que esta deve ser processada exclusivamente por programa certificado pela AT. Esta obrigação não colide com o disposto no artigo 11.º, n.º 2 do regime estabelecido no Decreto-Lei n.º 21/2007, de 29 de janeiro, que refere que no caso dos sujeitos passivos que optem pela aplicação daquele regime, a escritura pode substituir a emissão de fatura.»
Face a esta confirmação da AT, pela venda de imóveis, os sujeitos passivos estão obrigados a emitir fatura sendo que a mesma terá de ser declarada na declaração periódica de IVA no campo 9 (operações isentas de imposto, que não conferem direito à dedução).
Assim, face ao anteriormente exposto, tratando-se de um sujeito passivo de IRC, este sujeito passivo estava efetivamente obrigado à emissão de faturas por programa informático de faturação, face ao disposto no artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 28/2019, de 15 de fevereiro, desde 1 de janeiro de 2020.
Atendendo ao disposto no artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 198/2012, de 24 de agosto, estando obrigada a emitir faturas por intermédio de programa informático certificado, devia comunicar os elementos das faturas, através: do ficheiro SAFT; do modelo da Portaria n.º 426-A/2012 de 28 de dezembro ou diretamente no Portal das Finanças.
Em resposta à questão colocada, verifica-se que da alínea b) do n.º 1 do artigo 29.º do Código do IVA resulta que os sujeitos passivos são obrigados a emitir fatura por cada transmissão de bens ou prestações de serviços realizada, bem como pelos pagamentos que lhes sejam efetuados antes da data da realização dessas operações (os adiantamentos).
Assim, no caso em concreto, pressupondo que o sujeito passivo não renunciou à isenção, esclarecemos que pela venda de imóveis, (ou por eventuais adiantamentos recebidos pelo contrato-promessa de compra e venda de imóvel), o sujeito passivo estava obrigado a emitir fatura, mencionando a isenção IVA, prevista no n.º 30 do artigo 9.º do CIVA.
Relativamente ao prazo para emitir fatura, remetemos para o n.º 1 do artigo 36.º do Código do IVA:
«(...) 1 - A fatura referida na alínea b) do n.º 1 do artigo 29.º deve ser emitida:
a) O mais tardar no 5.º dia útil seguinte ao do momento em que o imposto é devido nos termos do artigo 7.º;
b) O mais tardar no 15.º dia do mês seguinte àquele em que o imposto é devido nos termos do artigo 7.º, no caso das prestações intracomunitárias de serviços que sejam tributáveis no território de outro Estado membro em resultado da aplicação do disposto na alínea a) do n.º 6 do artigo 6.º;
c) Na data do recebimento, no caso de pagamentos relativos a uma transmissão de bens ou prestação de serviços ainda não efetuada, bem como no caso em que o pagamento coincide com o momento em que o imposto é devido nos termos do artigo 7.º (...).»
Tratando-se de um adiantamento, conforme refere a alínea c), deveria ter sido emitida fatura, no momento do seu recebimento, em 31 de dezembro de 2020 e, consequentemente, comunicada. Caso se trate de um sujeito passivo misto, deveria ter sido incluída na declaração periódica de IVA no campo 9 (os sujeitos passivos que praticam operações exclusivamente isentas estão dispensados da declaração periódica).
Estando em falta o cumprimento dessas obrigações, somos da opinião que deverá efetuar agora a emissão da fatura com referência na descrição da mesma, ao momento da sua ocorrência.
No que se refere à penalidade pela não emissão de faturas, prevê o RGIT no seu artigo 123.º, que a não passagem de recibos ou faturas ou a sua emissão fora dos prazos legais, nos casos em que a lei o exija, é punível com coima de 150 a 3 750 euros, sendo elevado ao dobro quando praticados por pessoas coletivas.