As empresas que praticam atividades imobiliárias (compra e venda e arrendamento de imóveis) poderão deduzir o IVA que anteriormente foi registado como gasto, caso ativem a renúncia à isenção de IVA para efeitos de arrendamento de um determinado conjunto de frações?
Em caso afirmativo, poderão preencher o campo 40 e proceder à regularização do imposto ou existe algum procedimento alternativo?


O pedido de parecer está relacionado com a recuperação do IVA numa entidade que renunciou à isenção.
No caso em apreço a entidade pretende solicitar a renúncia à isenção na locação de um determinado conjunto de frações. Em concreto é questionado se poderá deduzir o IVA anteriormente suportado e contabilizado como gasto.
Em termos de IVA, genericamente, a locação de imóveis é uma operação isenta deste imposto nos termos da alínea 29) do artigo 9.º do Código do IVA (CIVA). A transmissões de bens imóveis, sujeitas a IMT, são também operações isentas nos termos da alínea 30) do artigo 9.º do CIVA.
Como se trata de isenções incompletas, nos termos do n.º 1 do artigo 19.º e alínea a) do n.º 1 do artigo 20.º do CIVA, a empresa transmitente ou locadora desse imóvel não tem direito à dedução ao IVA suportado nas aquisições de bens e serviços relacionadas com esse imóvel.
Apesar destas operações de transmissão ou locação de imóveis serem isentas, a empresa transmitente ou locadora tem a opção de efetuar a renúncia a essa isenção, nos termos dos números 4 e 5 do artigo 12.º do CIVA.
Essa renúncia às isenções das alíneas 29 e 30 do artigo 9.º do CIVA deve ser efetuada nos termos e condições previstos no anexo ao Decreto-Lei n.º 21/2007, 29 de janeiro - «Regime da renúncia à isenção do IVA nas operações relativas a bens imóveis», conforme previsto no n.º 6 do artigo 12.º do CIVA.
Este regime de renúncia estabelece condições objetivas aplicadas ao imóvel, bem como condições subjetivas aplicadas aos intervenientes na operação.
O n.º 1 do artigo 5.º do referido regime de renúncia estabelece que a renúncia à isenção é efetuada quando for celebrado o contrato de locação ou venda do imóvel, desde que o sujeito passivo esteja na posse de um certificado de renúncia válido e se continuem a verificar nesse momento as condições para a renúncia à isenção estabelecidas no presente regime.
Quanto ao direito à dedução do IVA, o n.º 2 do artigo 8.º do regime de renúncia estabelece que o IVA relativo ao bem imóvel é deduzido na declaração do período de imposto ou de período posterior àquele em que, nos termos do n.º 1 do artigo 5.º do presente regime, tem lugar a renúncia à isenção, tendo em conta o prazo a que se refere o n.º 2 do artigo 98.º do Código do IVA.
Na prática, o IVA suportado ao longo da construção não pode ser deduzido em função das datas das respetivas faturas. Essa dedução é efetuada duma só vez, no período em que for celebrado o contrato de locação ou de venda do imóvel, podendo efetuar-se a dedução de IVA suportado em aquisições referidas no decurso dos últimos quatro anos (este período é de oito anos, relativo ao imposto suportado na construção de bens imóveis, se a empresa tiver por objeto a atividade de construção de imóveis para venda ou para locação, e exercer essa atividade com habitualidade).
Sobre o exercício do direito à dedução, note-se que o artigo 8.º do regime da renúncia à isenção do IVA nas operações relativas a bens imóveis (Decreto-Lei n.º 21/2007), no seu n.º 2, dispõe da seguinte forma:
«2 - Os transmitentes ou locadores podem deduzir o IVA relativo ao bem imóvel na declaração do período de imposto ou de período posterior àquele em que, nos termos do n.º 1 do artigo 5.º do presente regime, tem lugar a renúncia à isenção, tendo em conta o prazo a que se refere o n.º 2 do artigo 91.º do Código do IVA.»
Ou seja, falamos de uma dedução efetiva do imposto, e não de uma regularização a favor do sujeito passivo, pelo que, deverá ser utilizado o campo 20 ou 24 do quadro 6 da declaração periódica e não o campo 40.
Este direito pode ser exercido dentro do prazo de quatro anos não se aplicando a restrição aos dois anos constantes do n.º 6 do artigo 78.º do CIVA, apesar de estarmos perante a dedução suportada em documentos já contabilizados.