Uma empresa constituída em janeiro de 2018 dedica-se à compra e venda de imóveis e arrendamento de bens imóveis. Na parte da compra e venda de imóveis procede também à remodelação para valorização, através de contratação de empresas especializadas. Até ao momento encontra-se enquadrado no art.º 9.º do CIVA. A partir de julho de 2018 irá arrendar um dos espaços a uma empresa. Este arrendamento inclui outros serviços, como o fornecimento de internet, mobiliário, etc.. Desta forma, a fatura será acrescida de IVA a 23 por cento.
Para tal, irá proceder-se a uma alteração de atividade para optar por:
- Afetação real de todos os bens e serviços; afetação real de parte dos bens e serviços; método pro rata.
Qualquer desde métodos é compatível com as atividades exercidas? Que cuidados a ter no sentido da organização da contabilidade e declarações fiscais? No caso do arrendamento de bens imóveis, os sujeitos passivos são obrigados a reter na fonte?


De acordo com o exposto estamos perante um sujeito passivo com a atividade de compra e venda de imóveis e arrendamento de bens imóveis, isento pelo art.º 9.º, que vai passar a efetuar também o arrendamento de uns imóveis mobilados e com serviços associados, operação que será sujeita a IVA. Deste modo irá tornar-se num sujeito passivo misto.
Para determinar o direito à dedução de um sujeito passivo que pratique simultaneamente operações isentas que não conferem direito à dedução e operações que conferem esse direito - sujeito passivo misto, existem dois momentos ou fases para calcular o montante de IVA dedutível:
- Identificação do IVA suportado em bens e serviços que são, ou virão a ser, totalmente usados em operações que conferem direito à dedução ou totalmente usados em operações que não conferem esse direito - a chamada direct attribution.
Esta separação conduz:
- Ou à dedução integral do imposto, no caso dos bens e serviços serem integralmente utilizados em operações que conferem direito à dedução;
- Ou a que nenhuma parcela do IVA possa ser deduzida, se os bens e serviços forem utilizados apenas e só em operações que não conferem direito à dedução.
b) Se houver qualquer montante de imposto suportado que não possa ser objeto desta imputação direta - direct attribution - por respeitar a bens ou serviços que são, ou serão, usados tanto em operações que conferem direito à dedução como em operações que não conferem esse direito, então esse imposto suportado tem de ser objeto de "repartição". E é neste passo que entram os dois métodos previstos no art.º 23.º do CIVA: pro rata e afetação real.
Quando a entidade suporte IVA em aquisições de bens e serviços utilizados na realização de ambas as atividades (tributada e isenta), esse IVA pode ser deduzido pelo método do pro-rata, nos termos da alínea b) do n.º 1 e n.º 4 do artigo 23.º do CIVA, ou em alternativa pelo método da afetação real (critérios objetivos de grau de utilização desses bens e serviços), previsto no n.º 2 do artigo 23.º do CIVA.
O IVA suportado na aquisição de bens e/ou serviços adquiridos para a realização em comum das atividades isentas e tributadas, nomeadamente em bens e serviços de caráter administrativo, deve ser deduzido através de percentagem determinada através de critérios objetivos que permitam determinar o grau de utilização desses bens e serviços em operações que conferem direito a dedução e em operações que não conferem esse direito (método de afetação real), ou através de percentagem de pro-rata.
O ofício-circulado n.º 30 103, de 23 de abril de 2008, no capítulo V, vem indicar alguns critérios objetivos que podem ser utilizados na determinação do montante de imposto suportado a deduzir pela aplicação da regra do n.º 2 do artigo 23.º do CIVA (método de afetação real).
Nos termos do n.º 4 e 5 do artigo 23.º do CIVA a percentagem de dedução referida na alínea b) do n.º 1 resulta de uma fração que comporta, no numerador, o montante anual, imposto excluído, das operações que dão lugar a dedução nos termos do n.º 1 do artigo 20.º e, no denominador, o montante anual, imposto excluído, de todas as operações efetuadas pelo sujeito passivo decorrentes do exercício de uma atividade económica prevista na alínea a) do n.º 1 do artigo 2.º, bem como as subvenções não tributadas que não sejam subsídios ao equipamento.
Tratando-se de operações imobiliárias, é obrigatório adotar o método da afetação real, conforme entendimento veiculado pelo ofício-circulado n.º 79 713, de 18 de julho de 1989 dos Serviços do IVA. Sobre a temática dos sujeitos passivos mistos, aconselhamos a leitura do ofício-circulado n.º 30 103, de 23 de abril de 2008.
Utilizando o método da afetação real, deverá dispor de sistema contabilístico ou extra contabilístico de forma a conseguir separar claramente as aquisições de bens e serviços relativas à atividade tributada com direito à dedução, da atividade isenta sem direito à dedução, sendo que poderá deduzir na totalidade o IVA suportado nas aquisições para a atividade tributada e não poderá deduzir qualquer valor de IVA suportado nas aquisições para atividade isenta, conforme o n.º 2 do artigo 23.º do CIVA.
Nas aquisições de bens e serviços que possam ser utilizados em ambas as atividades (tributada e isenta) haverá que determinar um critério objetivo de utilização desses bens ou serviços adquiridos em cada atividade.
Deste modo, uma vez que se trata de um sujeito passivo misto, tem obrigatoriamente que entregar a declaração periódica de IVA, incluindo as operações sujeitas e as operações isentas nos termos do art.º 9.º do CIVA.
Quanto à retenção na fonte, temos que os rendimentos prediais estão sujeitos a retenção na fonte à taxa de 25 por cento, em conformidade com o n.º 4 do artigo 94.º do CIRC. E são as entidades devedoras dos rendimentos (sujeitos passivos de IRC ou sujeitos passivos de IRS com contabilidade organizada) que estão obrigadas a reter o imposto aquando do pagamento ou colocação à disposição.
Por último, gostaríamos de referir que, em sede de IRC, poderá existir dispensa de retenção na fonte, quando a entidade que obtém o rendimento tenha por objeto a gestão de imóveis próprios, em conformidade com a alínea g) do n.º 1 do artigo 97.º do CIRC - «g) Rendimentos prediais referidos na alínea c) do n.º 1 do artigo 94.º, quando obtidos por sociedades que tenham por objeto a gestão de imóveis próprios e não se encontrem sujeitas ao regime de transparência fiscal, nos termos da alínea c) do n.º 1 do artigo 6.º, e, bem assim, quando obtidos por fundos de investimento imobiliários.»