Estando em causa a venda de imóvel da esfera particular do contribuinte (não adstrito a uma atividade geradora de rendimentos empresariais e profissionais) será apurada a mais-valia (ou menos-valia) correspondente, enquadrando-se nos rendimentos da categoria G do IRS, conforme resulta da alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º, e que se determina da seguinte forma:
MV/mV =VR - (VA x coef +EV + DAL), em que
MV = mais-valia
mV = menos-valia
VR= valor realização
VA= valor de aquisição
Coef = coeficiente desvalorização da moeda       
EV = encargos com a valorização
DAL= despesas de alienação e aquisição        
Para avaliação do que deverá ser ali considerado, terão de ser tidas em conta as regras a aplicar na determinação do rendimento e de cada um daqueles elementos, que se encontram previstos no CIRS, nos artigos 42.º a 51.º.
No que respeita ao valor de aquisição a considerar, e nos termos do art.º 45.º, n.º 1 e art.º 46.º, n.º 1, al. a), para efeitos de determinação da mais-valia resultante da alienação de bens imóveis, considera-se valor de aquisição aquele que foi determinado para efeitos de liquidação de imposto do selo ou do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT), consoante os bens imóveis tenham sido adquiridos a título gratuito ou a título oneroso, respetivamente.
Não tendo havido lugar a liquidação dos referidos impostos, considera-se valor de aquisição, o valor que lhes serviria de base, determinado de acordo com as regras próprias constantes dos respetivos códigos (art.º 45.º, n.º 1, al. b) e art.º 46.º, n.º 2 do CIRS).
Tratando-se de imóvel construído pelo próprio, como será aqui o caso, o valor de aquisição será o correspondente ao valor patrimonial inscrito na matriz (após a construção) ou ao valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente comprovados, caso este seja superior àquele (art.º 46.º, n.º 3).
Optando-se pela comprovação devida dos custos de construção, não existe nenhum prazo estabelecido para as despesas a considerar, uma vez que falamos da construção. Ou seja, a comprovação terá de ser efetuada relativamente à construção em si e não à consideração isolada de despesas.
Parece-nos existir aqui alguma confusão com as despesas e encargos a que se refere o art.º 51.º do CIRS, que refere na sua alínea a) a possibilidade de dedução, na determinação da mais-valia, dos: «(…) encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos (…).»
Ora, falamos aqui de duas coisas distintas – uma, a construção do imóvel que é levada a cabo pelo próprio sujeito passivo, ao invés da aquisição de um imóvel já finalizado, outra, os encargos relativos à valorização de um imóvel que já não se encontra na fase de construção, sendo necessário distinguir as duas.