Uma empresa nacional que opera no ramo imobiliário – compra e venda de imóveis – assinou um contrato promessa de compra e venda de um imóvel na qualidade de promitente compradora. Como tal, procedeu ao pagamento à promitente vendedora (também ela uma empresa nacional) do vulgar sinal. Na data limite para realização da escritura de compra não reuniu o financiamento necessário à operação pelo que perdeu o sinal pago anteriormente. Esta perda de sinal é considerada um gasto fiscal? Em caso afirmativo, qual o documento de suporte ao mesmo?


A questão colocada refere-se à dedutibilidade fiscal de um adiantamento, concedido a título de sinal, para aquisição de um imóvel, que mais tarde, pela não obtenção de financiamento, viria a ser perdido pela não concretização do negócio. Importa referir que a atividade a que se dedica a empresa é a compra e venda de imóveis.
Contabilisticamente, aquando o pagamento do sinal para a aquisição do imóvel, no pressuposto que o imóvel assumiria a natureza mercadoria, a entidade (promitente-compradora) deveria registar numa subconta de terceiros a débito da conta 22… - Fornecedores, por contrapartida a crédito da conta 12 - Depósitos à ordem, pelo valor correspondente ao sinal.
Com a denúncia do contrato-promessa de compra e venda do imóvel, pelo incumprimento contratual da entidade promitente-compradora e consequente perda do direito à devolução dos valores de sinal, esta entidade deverá proceder ao reconhecimento do prejuízo.
Neste caso, o resultado líquido da operação será o montante da anulação no valor registado no ativo, por parte de promitente-comprador através do débito de uma subconta 68 – Outros gastos e perdas, por contrapartida a crédito da subconta 22… - Fornecedores, pelo valor de correspondente à perda do sinal.
Em termos fiscais, consideram-se gastos os incorridos ou suportados pelo sujeito passivo para obter ou garantir os rendimentos sujeitos a IRC, conforme prevê o artigo 23.º do Código do IRC.
No caso concreto, o objeto da empresa, é a compra e venda de imoveis, pressupomos que o destino que iria ser dado ao imóvel sinalizado, seria precisamente a venda.
Ou seja, é nosso entendimento, que para que o sinal entregue ao promitente vendedor possa ser considerado gasto, será necessário que a sua perda tenha decorrido de circunstâncias anormais, de tal modo que se considere que, na altura da celebração do contrato-promessa, não era previsível que a compra não viesse a ser efetivada.
Não existindo um motivo forte para a desistência da compra, o promitente comprador poderá ser confrontado pela Autoridade Tributária (AT), com a necessidade de comprovar a possível obtenção de rendimentos sujeitos a IRC.
Alertamos ainda para que seja efetuada uma avaliação casuística, uma vez que, outras circunstâncias podem ser questionáveis pela AT, na aceitação da dedutibilidade do gasto fiscal, nomeadamente a existência de relações especiais (n.º 4 do art.º 63.º do CIRC)
O suporte documental desta operação, nomeadamente para incluir no dossiê fiscal, poderá ser a cópia do contrato-promessa de compra e venda do imóvel, onde se indica a cláusula contratual de perda dos valores de sinal em caso de incumprimento, bem como os motivos que levarão a desta desistência (documento da entidade bancas a negar o financiamento).