A questão colocada refere-se ao tratamento contabilístico e fiscal da permuta de imóveis entre duas empresas.

A empresa acordou com terceiros a permuta (troca) de terrenos, cedendo dois terrenos e obtendo outros dois terrenos.

As permutas são contratos que compreendem duas operações: uma alienação e compra simultâneas. Efetivamente, está-se perante alienações onerosas, em que a contrapartida é efetuada total ou parcialmente em bens.

Na esfera da empresa, trata-se da alienação de dois terrenos, classificados como inventários, tendo como contrapartida a aquisição de dois outros terrenos, a classificar como inventários, sem qualquer outra contrapartida, por ter sido atribuído o mesmo valor aos imóveis objeto de permuta.

Em termos de rédito, a Norma Contabilística e de Relato Financeiro (NCRF) n.º 20 - "Rédito" estabelece no parágrafo 12, que no caso de troca de ativos (p.ex. permutas), quando os bens em causa tiverem valores diferentes, há que reconhecer o respetivo rédito pela alienação do ativo que sair da empresa.

Neste caso, como a permuta dos imóveis vai ser efetuada com dois imóveis com valores diferentes há que proceder ao reconhecimento do respetivo rédito dos imóveis trocados que vão sair da empresa.

O rédito desses imóveis trocados (a sair da empresa) deve ser mensurado pelo justo valor dos imóveis recebidos na operação de permuta, sem qualquer outro ajustamento.

Pressupondo que se tratam de imóveis reconhecidos como inventários, os registos contabilísticos podem ser:

No momento do acordo da permuta:

Pelo reconhecimento dos imóveis obtidos por permuta:

- Débito da conta 311 - "Compras - Mercadorias", pelo justo valor do novo imóvel (valor acordado de aquisição para os imóveis obtidos em permuta), adicionado dos encargos relacionados com a aquisição em permuta (442.565 euros, adicionado dos encargos com a permuta, suportados pela empresa);

Por contrapartida a:

- Crédito da conta 221x - "Fornecedores c/c", pelo justo valor dos novos imóveis (valor acordado de aquisição para o imóveis obtidos em permuta);

- Crédito da conta 12 - "Depósitos à ordem", pelos valores dos encargos relacionados com a permuta.

Pelo reconhecimento dos novos imóveis em inventários:

- Débito da conta 32 - "Mercadorias" por contrapartida a crédito da conta 311 - "Compras - Mercadorias", pelo custo de aquisição do novo imóvel.

Pela saída do imóvel entregue na permuta:

- Débito da conta 61 - "Custo das mercadorias vendidas e matérias consumidas" por contrapartida a crédito da conta 32 - "Mercadorias", pelo custo do imóvel entregue em permuta (47.106,63 euros);

Pelo reconhecimento do rédito do imóvel entregue na permuta:

- Débito da conta 211x - "Clientes c/c", pelo justo valor dos novos imóveis (valor acordado de aquisição para os imóveis obtidos em permuta) (442.565 euros);

Por contrapartida a:

- Crédito da conta 71 - "Vendas", pelo valor de venda dos imóveis obtidos em permuta (442.565 euros).

Pelo encontro de contas relacionado com a permuta dos imóveis:

- Débito da conta 221x - "Fornecedores" por contrapartida a crédito da conta 211x - "Clientes c/c", pelo justo valor dos novos imóveis (valor acordado de aquisição para os imóveis obtidos em permuta - 442.565 euros).

De referir que os valores de venda e de aquisição dos imóveis permutados a considerar contabilisticamente devem ser os montantes acordados entre as partes na operação de permuta (justo valor), não sendo relevante qualquer valor patrimonial tributário determinado pela Autoridade Tributária e Aduaneira.

Em termos de IRC, na determinação do resultado tributável pelo contrato de permuta, o artigo 64.º do CIRC vem determinar que os alienantes e adquirentes de direitos reais sobre bens imóveis devem adotar, para efeitos da determinação do lucro tributável nos termos do presente Código, valores normais de mercado que não poderão ser inferiores aos valores patrimoniais tributários (VPT) definitivos que serviram de base à liquidação do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) ou que serviriam no caso de não haver lugar à liquidação deste imposto.

No caso dos valores do contrato de permuta serem inferiores aos VPT definitivos dos imóveis, há que proceder às correspondentes correções no Quadro 07 da Modelo 22, campo 745 (artigo 64.º, n.º 3, alínea a) do CIRC), para os alienantes; e campo 772 (artigo 64.º, n.º 3 alínea b), para os adquirentes.

O Código do IRC é omisso sobre o preço de venda (valor de realização) do bem cedido que deve ser considerado, para efeitos fiscais, num contrato de permuta, quando este está classificado como inventários. No entanto, a alínea a) do n.º 3 do artigo 46.º desse Código determina que se considera como valor de realização de um ativo não corrente cedido, no caso de troca, "o valor de mercado dos bens ou direitos recebidos, acrescido ou diminuído, consoante o caso, da importância em dinheiro conjuntamente recebida ou paga."

Admitindo-se que é esse o entendimento da Autoridade Tributária e Aduaneira também para os inventários (pois no caso são imóveis destinados a construção para venda no âmbito da atividade corrente da empresa), o valor de realização do imóvel entregue não deve corresponder ao seu VPT, mas sim ao VPT do imóvel recebido, pois foi esse o "valor em espécie" recebido pela permuta com o imóvel entregue.

Em termos de IMT, de acordo com a alínea c) do artigo 4.º do código desse imposto, entende-se por troca ou permuta, o contrato em que as prestações de ambos os permutantes compreendem bens imóveis, ainda que futuros.

Neste tipo de contratos, qualquer que seja o título por que se opere, o IMT será devido pelo permutante que receber o imóvel de maior valor.

Essa permuta está sujeita ao pagamento de IMT pela diferença declarada de valores na escritura, ou quando superior pela diferença entre os valores patrimoniais tributários desses imóveis permutados, conforme previsto no disposto na alínea b) do n.º 5 do artigo 2.º e da 4ª regra do n.º 4 do artigo 12.º do CIMT.