É obrigatório proceder à emissão de fatura ou documento similar para a caução que vem mencionada em determinado contrato de arrendamento com o fim de garantia e para o caso de danos durante o arrendamento? Após o término a caução é devolvida ao arrendatário. Qual o procedimento em termos contabilísticos?


A questão colocada refere-se à obrigatoriedade de emissão de fatura ou documento similar para a caução que vem mencionado no contrato de arrendamento. Não sendo identificado na questão, admitimos, pelo conteúdo da mesma, tratar-se de uma entidade sujeito passivo de IRC.
Em termos jurídicos, a caução será a forma de garantir a concretização do contrato negociado entre as partes, ou estabelecida por um outro tipo de exigência pré-contratual de forma a garantir a intenção de estabelecer o contrato.
Habitualmente, a caução será devolvida à entidade que prestou essa garantia, quando o contrato ou exigência subjacente a essa caução deixar de existir.
Atendendo a estes conceitos, a entidade que presta a caução a uma outra entidade, no momento inicial, terá o direito de lhe ser devolvida essa garantia prestada, no pressuposto de todas as condições serem satisfeitas ou deixar de existir essa exigência.
Em termos contabilísticos, a prestação de caução por uma entidade a uma outra entidade, quando por exemplo realizada em dinheiro, cumprirá a definição de ativo, devendo ser reconhecida como tal nas demonstrações financeiras da primeira entidade.
O montante pago da caução não será considerado como um custo suportado diretamente relacionado com o contrato de arrendamento, pois não será um montante adicional a pagar pelo contrato de arrendamento, mas sim uma forma de garantia de cumprimento desse contrato, que poderá ser devolvida no final do contrato após estarem satisfeitas todas as exigências contratuais.
Assim, atendendo à natureza de uma caução na locação de um imóvel, temos que na esfera do locatário constitui-se num direito contratual (registado na conta 278 - Outros devedores e credores) e na esfera do locador já será um passivo quando a caução possa ser devolvida no final do contrato. Se se destinar sempre a pagar a última renda então deverá ser registada na conta 282 - Rendimentos a reconhecer.
Nestes termos, o pagamento de uma caução em termos contabilísticos não deverá ser considerado como um pagamento de uma renda no contrato de arrendamento, isto no princípio de que estes valores são devolvidos no final do contrato (nesse momento haverá apenas de proceder ao registo contabilístico inverso).
Em termos fiscais, sendo o locador um sujeito passivo de IRC (ou IRS com contabilidade organizada), sujeito às normas contabilísticas em vigor e ao regime do acréscimo, irá ser tributado de acordo os montantes reconhecidos em rendimentos (rédito dos rendimentos prediais) e não em função dos pagamentos efetuados pelo arrendatário.
De referir que, como inicialmente o pagamento da caução é expetável ser objeto de devolução pelo proprietário no final do contrato de arrendamento, não deverá ser considerado como rendimento predial da categoria F de IRS, ou de IRC, não ficando, portanto, sujeito a retenções na fonte (se aplicável), nem deverá ser incluído no modelo 10.
Porém, se a caução for utilizada a título de indemnização/compensação por revogação do contrato de arrendamento, ou para cobrir danos causados no imóvel deverá, nesse momento ser considerado rendimento (registado numa subconta da conta 7888). Sendo este rendimento obtido considerado na determinação da matéria coletável do exercício em que ocorre, em conformidade com a alínea i) do n.º 1 do artigo 20.º do Código do IRC (CIRC), ou por remissão dada pelo artigo 32.º do CIRS. Não se trata de um rendimento predial, pelo que não se encontra sujeito a retenção na fonte de IRC, ou de IRS.
Por outro lado, se o montante pago de caução servir como pagamento de rendas, deverão ser contabilizadas as rendas (através da conta 72 - Prestação de serviço), incluindo a retenção na fonte (quando o devedor - arrendatário - tenha contabilidade organizada).
Tratando-se de operação não sujeita a IVA, porque não traduz nenhuma venda ou prestações de serviços então pela transmissão dessa caução não necessita de ser titulada por fatura. Caso tenha sido emitida fatura deve constar que se trata de operação não sujeita a IVA.