Ativos fixos tangíveis - encargos suportados com imóveis
PT27715 - setembro de 2023

Uma sociedade que se dedica à compra e revenda de imóveis pode contabilizar o apoio jurídico prestado por advogados para a elaboração de contratos, etc., na compra e revenda dos respetivos imóveis como custo dos mesmos?

Parecer técnico

O pedido de parecer está relacionado com o tratamento contabilístico dos encargos suportados com o apoio jurídico prestado por advogados para a elaboração de contratos, de aquisição e revenda de imóveis.
No caso em apreço a entidade dedica-se à compra e venda de imóveis.
Considerando que não é indicado o normativo contabilístico adotado pela entidade, iremos abordar esta temática no âmbito das normas contabilísticas e de relato financeiro (NCRF) previstas no Aviso n.º 8 256/2015, de 29 de julho. Para o caso apresentado, o tratamento contabilístico é comum em todos os normativos.
Começamos por nos referir ao tratamento contabilístico referente aos imóveis detidos pelas entidades. Este poderá variar em função do destino ou função na atividade. Para o efeito teremos de atender às normas contabilísticas e de relato financeiro (NCRF) n.º 7 - Ativos fixos tangíveis, n.º 11 - Propriedades de investimento e n.º 18 - Inventários, que estabelecem o tratamento contabilísticos dos imóveis, dentro da atividade das entidades.
Haverá ainda que atender às notas de enquadramento do Código de Contas do SNC que estabelecem as contas a utilizar conforme o tipo de ativo estabelecido pelas NCRF, não existindo, no entanto, uma relação direta estabelecida entre estas contas e as rubricas dos modelos das demonstrações financeiras.
Os imóveis deverão ser registados como inventários, quando sejam destinados a serem vendidos no decurso da atividade ordinária da empresa, ou seja, durante o ciclo operacional, sendo essa atividade a compra e venda de imóveis. Efetivamente, tratando-se de imóveis cujo destino será a venda no decurso da atividade corrente da entidade, estes terão a natureza de inventários (existências), conforme o parágrafo 6 da NCRF 18.
Situação diferente será no caso de os imóveis serem adquiridos com o objetivo de se verificar uma valorização do capital investido e cujo destino seja a sua venda, normalmente, sendo esta uma mera atividade de investimento da empresa, acessória à sua atividade corrente (que não é a compra e venda de imóveis), os imóveis deverão ser registados como propriedades de investimento, nos termos do parágrafo 5 da NCRF 11.
Os imóveis detidos pelas entidades deverão ser registados como ativos fixos tangíveis quando estejam ocupados pela própria entidade, e essa ocupação se destine ao seu uso no processo de produção, fornecimento bens ou serviços ou fins administrativos, de acordo com o parágrafo 6 da NCRF 7.
Na situação em análise é referido que os imóveis adquiridos são para revenda, pelo que estamos perante a aquisição e revenda de inventários.
De acordo com o parágrafo 9 da NCRF 18, o custo de aquisição dos inventários (mercadorias, matérias-primas, subsidiárias e de consumo) deve incluir o preço de compra, direitos de importação e outros impostos (que não sejam os subsequentemente recuperáveis das entidades fiscais pela entidade) e custos de transporte, manuseamento e outros custos diretamente atribuíveis à aquisição de bens acabados, de materiais e de serviços. O custo de aquisição é líquido de descontos comerciais, abatimentos e outros itens semelhantes.
Este deve incluir todos os custos diretamente necessários à aquisição dos inventários e até ao ponto em que sejam incorridos para os colocar no seu local e na sua condição atuais. Ou seja, na situação em análise, diremos que os dispêndios suportados com o apoio jurídico para a aquisição dos imóveis fazem parte do valor da compra a considerar para efeitos de valorização dos inventários, na medida em que estas despesas se consideram imprescindíveis para a aquisição dos imóveis.
Quanto ao valor do apoio jurídico prestado na revenda dos imóveis, já não poderá ser considerado como valor de aquisição uma vez que estas despesas estão associadas com o custo de vender os imóveis. Assim, as despesas com o apoio jurídico na revenda dos imóveis devem ser contabilizadas como gastos, em concreto na conta 6224 - Honorários.