IRS – Mais-valias em doação e venda de imóvel
Julho 2023
 

Existe intenção de um pai em realizar uma doação do apartamento ao seu filho, o qual já reside no referido imóvel há mais de 10 anos, juntamente com a sua esposa e filhos, mantendo a sua residência fiscal no mesmo. 
No entanto, o filho, ao receber esta doação, tem a intenção de proceder à venda do apartamento. Quais os impostos que possam ser exigíveis neste processo, nomeadamente no que diz respeito às mais-valias, ao imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e ao imposto do selo?

Parecer técnico
 

A questão colocada refere-se ao enquadramento fiscal da doação de imóvel de pai para filho e eventual futura transmissão onerosa efetuada pelo filho.
Fiscalmente, as doações estão sujeitas ao pagamento de imposto do selo, nos termos do artigo 1.º, n.º 1, do Código do Imposto do Selo (CIS), sendo-lhes aplicadas uma ou duas verbas previstas na TGIS, dependendo da situação em concreto. 
Nos termos da legislação em vigor, as doações de bens imóveis estão sujeitas à aplicação da taxa de 0,8 por cento (verba 1.1 da TGIS) acrescida da taxa de 10 por cento (verba 1.2 da TGIS), sendo o total do imposto a pagar igual a 10,8 por cento do bem imóvel doado.
Todavia, a alínea e) do artigo 6.º do CIS isenta do imposto do selo «o cônjuge ou unido de facto, descendentes e ascendentes, nas transmissões gratuitas sujeitas à verba 1.2 da Tabela Geral de que são beneficiários.»
Seguindo este enquadramento, a doação de um bem imóvel de um pai ao seu filho, encontra-se sujeita a imposto do selo, ao abrigo da verba 1.1 da respetiva tabela geral, à taxa de 0,8 por cento sobre o valor do bem doado.
Nos termos do n.º 1 do artigo 13.º do CIS (valor tributável dos bens imóveis nas transmissões gratuitas), o valor dos imóveis é o valor patrimonial tributário constante da matriz nos termos do CIMI à data da transmissão, ou o determinado por avaliação nos casos de prédios omissos ou inscritos sem valor patrimonial.
O imposto do selo constitui encargo dos titulares do interesse económico, que, no caso de transmissões gratuitas, correspondem aos adquirentes dos bens, nos termos da alínea a), do n.º 3, do artigo 3.º do CIS.
Tratando-se de uma doação, o sujeito passivo do imposto entrega a modelo 1 de imposto do selo.
A subsequente transmissão de um imóvel recebido por doação implica o apuramento de uma mais ou menos-valia, nos termos do artigo 43.º e seguintes do Código do IRS (CIRS).
As mais-valias (rendimentos da categoria G) resultam dos ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, decorram, nomeadamente, da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis (vide alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do CIRS).
O ganho obtido na alienação de imóveis resulta da seguinte fórmula:
MV = VR - (VA x coef. + EV + DA), sendo
VR - valor de realização
VA - valor de aquisição
Coef. - Coeficiente de desvalorização monetária (conforme artigo 50.º do CIRS)
EV - encargos com valorização
DA - despesas com a alienação e com a aquisição
De referir que a mais ou menos-valia é calculada pelo sistema central da Autoridade Tributária, cabendo ao contribuinte apenas o correto preenchimento do anexo G à declaração modelo 3.
A alienação de direitos reais sobre bens imóveis deve ser declarada no quadro 4 do anexo G, em conformidade com as respetivas instruções de preenchimento anexas ao formulário.
Para efeitos de tributação, a mais-valia apurada pelos serviços da administração tributária será, à partida, reduzida em 50 por cento, nos termos da alínea b) do n.º 2 do artigo 43.º do CIRS.
O valor de realização, em caso de venda é dado pela contraprestação recebida do adquirente ou pelo valor considerado para efeitos de liquidação de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), quando superior ao primeiro (artigo 44.º, n.º 1 alínea f) e n.º 2 do CIRS).
No que respeita aos valores de aquisição a considerar para efeitos deste cálculo, é o próprio Código do IRS que refere qual o que deve ser considerado.
Assim, quanto ao valor de aquisição e atendendo a que o imóvel foi adquirido a título gratuito (doação isenta em sede do imposto do selo), considera-se como valor de aquisição o valor patrimonial tributário constante da matriz até aos dois anos anteriores à doação, de acordo com o estabelecido no n.º 3 do artigo 45.º do CIRS.
Relativamente às despesas e encargos a considerar para efeitos fiscais, deve atender-se ao disposto no artigo 51.º do CIRS.
Assim, para a determinação das mais-valias sujeitas a imposto, ao valor de aquisição acrescem os encargos com a valorização dos bens (benfeitorias), comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação (designadamente emolumentos documentalmente suportados).
Um imóvel alienado que seja habitação própria e permanente do sujeito passivo à data da alienação, poderá beneficiar do regime do reinvestimento previsto nos n.ºs 5 a 9 do artigo 10.º do CIRS, desde que observados os requisitos legalmente previstos.