Um cliente explorava um alojamento local (seis por cento de IVA), mas fez um contrato com outra empresa que vai passar a explorar esse alojamento (o aluguer inclui mobiliário, etc., mas as despesas de eletricidade e outras são pagas pela empresa). Qual a taxa de IVA a aplicar a esta cessão de exploração?


No âmbito de um sujeito passivo (pressupomos empresa) que fez um contrato de cessão de exploração com outra empresa, para ser esta última a explorar a atividade de alojamento local, questiona-nos qual a taxa de IVA a aplicar.
Se a cedência de espaço do imóvel estiver devidamente mobilado e apetrechado para o exercício de atividade de «Alojamento local», dificilmente as rendas que lhe estejam subjacentes beneficiam da norma de isenção do n.º 29 do artigo 9.º do CIVA (não se trata de um contrato de arrendamento normal "paredes nuas”).
Ou seja, no âmbito de um contrato de cessão ou cedência de exploração de um imóvel para o exercício de uma atividade comercial de «Alojamento local» significa que estamos perante uma operação sujeita a IVA e não isenta nos termos da alínea c) do n.º 29 do artigo 9.º do CIVA.
A Administração Fiscal tem entendido que um contrato de locação do imóvel se enquadra na isenção do n.º 29 do artigo 9.º do CIVA quando a característica predominante da operação económica consiste na colocação passiva do imóvel à disposição do locatário (vide conceito de locação definido nos artigos 1022.º e 1023.º do Código Civil).
Para o efeito do disposto anterior será utilizado um critério preciso que permite distinguir as situações de locação da imóvel pura e simples: mero arrendamento das outras situações em que esse arrendamento, nas condições em que é realizado, proporciona ao locatário um determinado valor acrescentado.
Ou seja, estará unicamente abrangida por este preceito a cedência do gozo de um imóvel de "paredes nuas", sendo que este conceito não se limita ao facto de a locação ser acompanhada, ou não, de determinados bens de equipamento, mobiliário ou utensílios. Estará, no entanto, relacionado com a aptidão ou não do imóvel para o exercício de uma atividade empresarial.
Deste modo, serão de excluir da isenção todas as situações que, apesar de partilharem alguns dos elementos preponderantes dos contratos de locação, se caracterizam essencialmente por integrarem outras prestações de serviços conexas ao usufruto do imóvel (ou parte dele), e que implicam uma exploração ativa desses bens, sendo este definido não como arrendamento, mas como cedência de um estabelecimento (ou cessão de exploração) comercial ou industrial.
Com efeito, em sede de IVA será diverso o tratamento a conceder se estivermos perante a cedência temporária de estabelecimento comercial, como uma unidade económica, facto que caracteriza o contrato de locação de estabelecimento comercial, ou apenas a cedência do uso de um espaço (arrendamento).
Lembramos que a cedência de exploração é um contrato de locação do estabelecimento como unidade jurídica, isto é, um negócio jurídico, pelo qual o titular do estabelecimento proporciona a outrem, temporariamente e mediante retribuição, o gozo e usufruto do estabelecimento. Este deve estar composto pelos meios materiais indispensáveis à sua utilização como empresa, adaptados ao seu ramo de atividade, nomeadamente, máquinas e utensílios que viabilizem, pela simples colocação de mercadorias, o arranque da exploração comercial; o que não inviabiliza que o estabelecimento não se encontrasse em exploração.
Assim, a operação de cedência ou cessão de exploração configura, em sede de IVA, uma prestação de serviços de acordo com a definição da mesma no n.º 1 do artigo 4.º do Código do IVA (CIVA) e está sujeita a IVA nos termos gerais da legislação.
Por conseguinte, considerando o caso exposto temos que o sujeito passivo cedente da exploração do negócio de alojamento local quando faturar as rendas ao cessionário (empresa que irá explorar a atividade de alojamento local) deverá liquidar IVA à taxa normal (23 por cento no Continente).
Relativamente às despesas de eletricidade, se efetivamente as despesas de eletricidade devem ser suportadas e refletidas na contabilidade da empresa que irá passar a explorar a atividade de alojamento local, significa que a empresa cedente deverá efetuar um débito de despesas através de fatura.
Se a fatura estiver devidamente descriminada com a natureza das operações e pelo valor exato, resulta que o sujeito passivo emitente poderá aplicar a mesma taxa de IVA que deu origem a essas despesas.