IVA – Taxas em remodelação de apartamento
PT28686 - agosto de 2025

Qual a possibilidade de aplicação da verba 2.27 da lista I do CIVA, numa empreitada de remodelação de um apartamento habitacional (afeto a habitação), propriedade de uma empresa que o comprou para remodelar e revender de seguida, não alterando a afetação do imóvel, que após as obras e revenda continuará a ser afeto a habitação?

Parecer técnico

A questão colocada refere a possibilidade de aplicação da verba 2.27 da lista I do CIVA numa empreitada de remodelação de um apartamento habitacional, propriedade de uma empresa que o comprou para remodelar e revender, não alterando a afetação do imóvel, que após as obras e revenda continuará a ser afeto a habitação.
Resulta da alínea a) do n.º 1 do artigo 18.º do Código do IVA que as transmissões de bens e prestações de serviços constantes da lista I anexa ao Código do IVA serão tributadas à taxa reduzida de 6 por cento.
De acordo com a lista I anexa ao Código do IVA, temos vários casos de empreitada sobre bens imóveis, evidenciados na verba 2.18, 2.19, 2.23, 2.24, 2.25, 2.26 e 2.27. No entanto, só há aplicação da taxa reduzida se a empreitada de reabilitação de bens imóveis em causa se inserir numa destas verbas.
Importa desde logo referir que os serviços terão de se enquadrar no conceito de empreitada.
A definição de empreitada que consta do artigo 1 207.º do Código Civil «é o contrato pelo qual uma das partes se obriga em relação à outra a realizar certa obra, mediante um preço», ou seja, é uma obra que é realizada segundo determinadas condições por um preço previamente estipulado, um trabalho ajustado globalmente e não diário que, executado em imóveis configura uma prestação de serviços suscetível de beneficiar da aplicação da taxa reduzida de IVA.
Na lista I anexa ao CIVA, consta a verba 2.27, com a seguinte redação:
«As empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis ou partes autónomas destes afetos à habitação, com exceção dos trabalhos de limpeza, de manutenção dos espaços verdes e das empreitadas sobre bens imóveis que abranjam a totalidade ou uma parte dos elementos constitutivos de piscinas, saunas, campos de ténis, golfe ou minigolfe ou instalações similares.
A taxa reduzida não abrange os materiais incorporados, salvo se o respetivo valor não exceder 20 por cento do valor global da prestação de serviços.»
Visando esclarecer o âmbito desta verba, a Autoridade Tributária emitiu, em 26 de setembro de 2012, o ofício n.º 30 135, aproveitando igualmente para revogar anteriores instruções sobre esta temática.
Com base no referido ofício, efetuamos o enquadramento relativo à aplicabilidade desta verba 2.27 da lista I anexa ao CIVA.
Esta verba aplica-se exclusivamente às empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação, realizadas em imóveis ou frações autónomas de imóveis, desde que, não estando licenciados para outros fins, se encontrem afetos à habitação.
Consideram-se estar abrangidos pelas condições referidas no parágrafo anterior, os imóveis ou frações autónomas que estejam a ser utilizados como habitação no início das obras e que, após a execução das mesmas, continuem a ser utilizados para o mesmo fim habitacional.
Visto que o ofício refere explicitamente que os imóveis ou frações autónomas têm de estar a ser utilizados para fins habitacionais antes e logo após as obras, é nosso entendimento que esta verba não abrange construção nova. Inclusivamente, a redação da verba que menciona «empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação», sugere que não estamos no âmbito de construção nova. Adicionalmente, o ofício acrescenta que não se incluem nesta verba os imóveis ou frações autónomas que, antes ou depois das obras, se encontrem devolutos (desocupados).
De acordo com o ofício, excluem-se da aplicação da taxa reduzida e ficam sujeitos à taxa normal de IVA:
• Conforme referido acima, os imóveis ou frações autónomas que, antes ou depois das obras, se encontrem devolutos.
• Os serviços de reparação e manutenção de equipamentos que sejam partes integrantes de imóveis, nomeadamente, serviços de reparação ou manutenção de elevadores, escadas rolantes e outros equipamentos, ainda que sejam parte integrante de imóveis;
• Obras de construção e similares, nomeadamente, acréscimos, sobrelevação e reconstrução de bens imóveis;
• Empreitadas sobre bens imóveis utilizados para o exercício de uma atividade profissional, comercial, industrial ou de prestação de serviços;
• Trabalhos de limpeza;
• Manutenção de espaços verdes;
• Empreitadas de bens imóveis que abranjam, ainda que parcialmente, os elementos constitutivos de piscinas, saunas, golfe, minigolfe, campos de ténis, ou instalações similares.
Empreitadas que incluem serviços enquadrados na verba 2.27 e serviços não enquadrados nesta verba: se o prestador de serviços emitir uma fatura discriminando os serviços e valores enquadrados na verba 2.27 e discriminando os serviços e valores que não se encontram ao abrigo desta verba, poderá aplicar a taxa reduzida aos primeiros e a taxa normal aos segundos.
Contudo, se o prestador emitir uma fatura indicando apenas o valor global da empreitada, sem discriminar os serviços e valores conforme referido acima, então aplica a taxa normal àquele valor global.
Transmissão de bens e serviços prestados com incorporação de materiais: a transmissão de bens não tem enquadramento nesta verba, nomeadamente, o fornecimento de elevadores, escadas rolantes, meios de aquecimento ou refrigeração, cozinhas, lareiras ou quaisquer outros equipamentos domésticos e mobiliários, ainda que se destinem a um imóvel afeto à habitação. Consequentemente, todos estes bens, serão sujeitos à taxa normal de IVA.
A única exceção relativamente a bens está mencionada na parte final da verba 2.27 e refere-se aos materiais incorporados na empreitada que representam um valor igual ou inferior a 20 por cento do custo total da mesma, caso em que poder-se-á aplicar a taxa reduzida à totalidade do serviço.
Se os materiais representarem mais de 20 por cento do valor total da empreitada, o empreiteiro deve ter em conta o seguinte:
• Se na faturação emitida forem segregados os valores dos serviços prestados (mão-de-obra) e dos materiais, deve ser aplicada a taxa reduzida aos serviços prestados e a taxa normal aos materiais;
• Se a fatura for emitida pelo valor global da empreitada (sem a segregação acima mencionada), já não é aplicável a verba 2.27, devendo o valor global da fatura ser tributado à taxa normal.
As faturas a emitir pelos empreiteiros, nos termos do artigo 36.º do CIVA, referente às prestações de serviços abrangidas pela verba 2.27, devem conter o motivo justificativo da aplicação da taxa reduzida, o que consiste na inclusão da menção «Taxa reduzida ao abrigo da verba 2.27 da Lista I anexa ao CIVA», bem como a identificação do dono da obra e do imóvel ou fração autónoma afeto à habitação onde foram efetuados os serviços, além dos restantes elementos exigíveis no n.º 5 do referido artigo 36.º do CIVA.
Face ao exposto, na situação em concreto, não é possível aplicar a taxa reduzida de IVA prevista na verba 2.27 da lista I do CIVA à empreitada de remodelação do apartamento habitacional adquirido por uma empresa para remodelar e revender, mesmo que a afetação do imóvel se mantenha como habitação. Conforme resulta da doutrina administrativa, entendimento vem reiterado no processo: n.º 2 444, despacho do SDG dos Impostos, substituto legal do diretor-geral, em 2011-09-09, atendendo a que o imóvel não está a ser utilizado como residência particular antes das obras, nem após as obras, mas sim como mercadoria para revenda.
Assim, a empreitada deve ser tributada à taxa normal de IVA, atualmente de 23 por cento. O procedimento prático é liquidar IVA à taxa normal em todas as faturas relativas a estas obras, não podendo ser invocada a verba 2.27 da lista I do CIVA.