Determinada empresa vai começar a faturar as despesas de água e eletricidade por si suportadas (proprietário/senhorio) aos inquilinos (arrendamento habitacional).
Qual a taxa de IVA a ser aplicada na faturação daquelas despesas, uma vez que a fatura das rendas é isenta?


As questões colocadas referem-se ao enquadramento, em sede de IVA, do redébito de certas despesas aos clientes.
No caso concreto, «uma empresa vai começar a faturar as despesas de água e eletricidade suportadas por ela (proprietário/senhorio) aos inquilinos (arrendamento habitacional).»
É ainda referido que as prestações de serviços de arrendamento em análise beneficiam da isenção prevista no número 29 do artigo 9.º do CIVA.
Pretende-se saber, neste sentido, o enquadramento em sede de IVA desta operação.
Conforme resulta do número 29 do artigo 9.º do CIVA:
«Estão isentas do imposto:
(…)
29) A locação de bens imóveis. (…).»
Apesar desta redação parecer abranger a totalidade das locações de imóveis, apenas ficam abrangidas por esta isenção as locações que consistam apenas na colocação à disposição de «paredes nuas», ou seja, sem qualquer tipo de serviço associado.
Este entendimento é corroborado pelos pontos 10 e 11 da Informação Vinculativa referente ao Processo n.º 15 050, por despacho de 2 de setembro de 2019, da diretora de serviços do IVA, (por subdelegação), que poderá encontrar aqui.
Na prática, para efeitos de aplicação desta isenção, ao longo dos anos, foi entendido que se deveria averiguar se o espaço locado se trata das vulgarmente denominadas "paredes nuas” (caso em que aplicaria a isenção), ou se estamos perante a locação de espaço devidamente apetrechado para o exercício de uma atividade económica, usufruindo o adquirente, além do espaço, de diversos outros serviços, caso em que poderá não reunir as condições necessárias para manutenção da isenção.
Todavia, com a publicação da informação vinculativa referente ao Processo n.º 19 426, por despacho de 28-01-2021, da diretora de serviços do IVA (por subdelegação), aproveitou a AT para alinhar o seu entendimento com a já vasta jurisprudência do TJUE relativamente a esta matéria, tendo ficado estabelecido que:
«(…) para beneficiar de isenção, a locação deve traduzir-se na colocação passiva do imóvel à disposição do locatário, estando ligada ao decurso do tempo e não gerando qualquer valor acrescentado significativo, não sendo acompanhada de quaisquer prestações de serviços que retirem à locação o caráter de preponderância na operação em causa.»
Poderá encontrar esta informação vinculativa aqui.
Ou seja, à luz da jurisprudência do TJUE, é permitido que, associado ao arrendamento (serviço principal), existam prestações de serviços de caráter acessório, mas desde que estes não retirem o caráter de preponderância à operação principal, servindo apenas para o inquilino usufruir, em melhores condições, do arrendamento em si.
De facto, a análise desta condição nem sempre é pacífica, mas o critério delimitador deverá ser, deste modo, o já referido – aferir, casuisticamente, se estamos perante uma prestação de serviços qualificável como principal e uma prestação de serviços qualificável como acessória.
Para determinar se as prestações fornecidas constituem várias prestações independentes ou uma prestação única para efeitos do IVA, importa averiguar os elementos característicos da operação em causa, operação prévia esta que por vezes envolve alguma complexidade e subjetividade.
Neste contexto, é jurisprudência firmada pelo TJUE que se está perante uma prestação única designadamente no caso em que um ou vários elementos devem ser considerados na prestação principal, ao passo que, inversamente, um ou vários elementos devem ser considerados prestações acessórias que partilham do mesmo tratamento fiscal da prestação principal.
Por outro lado, uma prestação deve ser considerada acessória em relação a uma prestação principal quando não constitua para a clientela um fim em si, mas, como referido anteriormente, um meio de beneficiar nas melhores condições do serviço principal do prestador.
Pode igualmente considerar-se que se está em presença de uma única operação quando dois ou vários elementos ou atos fornecidos pelo sujeito passivo estão tão estreitamente ligados que formam, objetivamente, uma única operação económica indissociável cuja decomposição teria natureza artificial.
Pelo exposto, no caso concreto, tendo sido contratualmente acordado que os inquilinos se encontram obrigados a suportar as despesas referidas (água e eletricidade), procedendo o senhorio, de forma autónoma ao serviço principal, apenas ao seu redébito (sem qualquer margem), somos de opinião de que tal operação, em princípio, não extravasa o âmbito da isenção prevista no número 29 do artigo 9.º do CIVA, tratando-se, pois, à luz do referido, de operações independentes.
Recomendamos, ainda assim, a que seja analisado o contrato de locação específico e seja convenientemente identificado o âmbito do objeto contratual, a fim de se poder concluir de forma objetiva sobre a manutenção da isenção na locação.
Respondendo à questão concreta, a confirmar-se este enquadramento (ou seja, que estão em causa operações autónomas), desde que devidamente discriminados na fatura, estes redébitos poderão ser feitos tendo em conta as taxas de IVA utilizadas nas faturas originais.